انتقال حق کسب و پیشه و تجارت

مسئله قابل طرح دیگر این است که در صورت انتقال مورد اجاره به غیر از طرف مستاجر اولیه، بین موجر و منتقل الیه چه رابطه ای برقرار می شود؟ در این مورد ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر داشته است:

(( هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از موارد اجاره را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.

در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، هر یک از مستاجرین نیز میت وانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.))

ملاحظه می شود قسمت اول مطلب با قسمت دوم آن تفاوت بیّنی دارد. ظاهر این است که در قسمت اول گفتگو از مستاجری است که بدون داشتن حق انتقال به غیر، تمام یا قسمتی از عین مستاجره را به غیر اجاره داده و در واقع اقدام به معامله فضولی نسبت به منافع عین مستاجره کرده است. در این مورد، قانون گذار به موجر اجازه داده که پس از فسخ اجاره یا انقضای مدت از محکمه تنظیم اجاره نامه با مستاجرین دست دوم را بخواهد.

در بدو امر، این تصریح بی حاصل و لغو به نظر می رسد. چه در هر حال مالک این اختیار را دارد که ملک خود را به هر کس که بخواهد اجاره دهد و ظاهرا این مسئله نیازی به تاکید قانون گذار ندارد.

اما دقت بیشتر در موضوع ما را به این نتیجه می رساند که علت تصریح، نفی حق مستاجر اول به نفع مالک و مستاجر دوم بوده، نه تصریح به وجود حق مالک. به عبارت دیگر قانون گذار می خواهد روشن کند که هرچند در اجاره محل کسب، تصرف مستاجر به حکم قانون استمرار پیدا می کند، لکن این قاعده استثنائی در آن جا که مستاجر راسا حقوق خود را به دیگری منتقل می کند، مجری نخواهد بود. نتیجه این امر این است که مستاجر اول نمی تواند عین مستاجره را که خود به مدت یک سال اجاره کرده، پس از انقضای مدت، مثلا به مدت شش ماه به ثالثی اجاره دهد و پس از پایان مدت، راسا علیه او اقامه دعوی بکند و مجددا خود در مورد اجاره مستقر شود. چه در حالتی که مستاجر اول بدون داشتن حق انتقال به غیر، عین مستاجره را به دیگری اجاره می دهد، مقدم به ضرر خود است و حق قابل دفاعی برای او باقی نمی ماند. قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران نیز به اتفاق آرا معتقدند مستاجری که بدون داشتن حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به غیر منتقل کند، چون مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع را نیز – ولو من غیر حق – به دیگری واگذار نموده، علی هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد^[1].

در عین حال صراحت این قسمت از ماده راه طرح شکایت مستاجر اول را علیه منتقل الیه و مالک به عنوان انتقال مال غیر می بندد.

بنابراین قسمت اول ماده 10 قانون 1356 (پس از مقدمه صدر آن) اعلام حقی است برای مالک که در اعمال آن مخیّر است و می تواند به جای استفاده از آن طبق تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور دعوی تخلیه طرح کند.

اما قسمت اخیر ماده 10 ناظر به حالتی از اعلام و بیان حق مستاجر جزء و دست دوم است که انتقال منافع به او قانونی و مجاز بوده و لذا قانون گذار بر او این حق را قائل شده که پس از انقضای مدت اجاره اصلی یا فسخ آن، تقاضای تنظیم اجاره نامه با مالک و موجر اصلی را بکند. ادامه مطلب

پانوشت

[1] مجموعه نظرات قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران، جلد اول (چاپ دوم)، ص 17.