نحوه ایجاد سرقفلی
همانطورکه دربادی امرگفته شد سرقفلی نهادی است که در آن موجر در ابتدای انعقاد عقد اجاره وجهی را بابت اجاره کردن ملک تجاری خود زاید بر اجاره ، از مستاجر دریافت می کند .
عمده سبب ایجاد سرقفلی توافق اراده طرفین است که در مواد 6 و 7 و 8 ق .ر.م.م 1376 پیش بینی شده است . سبب سرقفلی در ماده قانون ر.م.م 1376 دارای منشا قانونی است که در آن مستاجر می تواند معادل ارزش ریالی سرقفلی را به نرخ عادله روز در هنگام تخلیه وصول کند اما سبب مواد 7 و 8 این قانون تنها می تواند ناشی از حکومت اراده و توافق طرفین اجاره باشد که قانونگذار با احترام به این اراده و به تبعیت از قانون مدنی آن را به رسمیت شناخته که نوعی از حق کسب و پیشه و تجارت را ایجاد کرده که تنها مختص همین قانون است.
به نحوی که هرگاه درضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق تخلیه و افزایش اجاره بها را نداشته باشد و یا شرط شود که مالک حق نداشته باشد در انقضای مدت اجاره مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد مستاجر می تواند برای اسقاط شرط و حق اولویت ایجاد شده از موجر یا منتقل الیه حقی تحت عنوان سرقفلی مطالبه نماید . ولو اینکه در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به موجر یا ناقل نپرداخته باشد .
سرقفلی برعکس حق کسب و پیشه و تجارت که حکم قانونی و عرفی است ریشه در فقه دارد که قانون سال 76 بدان رسمیت داده و حایز ضمانت اجرای قانونی نموده است که علت ایجاد آن کاهش قدرت خرید مستاجر است که برای وی معادل ریالی مال یا وجه داده شده در نظر گرفته شده است در حالیکه علت به رسمیت شناختن حق کسب و پیشه و تجارت ، منفعتی است که در اثر فعالیت مستاجر و به مرور زمان ایجاد می شود.
از خصایص مهم تعریف سرقفلی در قانون 1376، عدم لحاظ سابقه شغلی مستاجر و سنوات تصرف او در مورد اجاره است زیرا به موجب این قانون اجاره از عقود موقت است و با بازگشت به قانون مدنی و کوتاه بودن مدت اجاره در قیاس با اجاره های مشمول قانون 1376 تصرف مستاجر در مورد اجاره محدود به همان مدتی است که مورد توافق است .
فعالیت های مثبت کسبی مستاجر و حسن شهرت و تلاش او در جهت رونق بخشیدن به مورد اجاره هیچ تاثیری در ارزیابی سرقفلی ندارد و اولویتی برای او ایجاد نمی کند و به هنگام تخلیه با انقضای مدت اجاره نمی تواند از این حیث خود را مستحق وجهی بداند .
سرقفلی در نظر مقنن مبلغی است که موجر به هنگام انعقاد اجاره از مستاجر می گیرد و دربرابر آن مورد اجاره را برای مدت معین به وی واگذار می کند .
در فرضی که مستاجر درخلال مدت اجاره و قبل از انقضای مدت ، مورد اجاره را به دیگری منتقل کند و یا شرط خویش را به موجب مواد 7 و 8 این قانون که به نفع او ایجاد شده است اسقاط کند می تواند معادل همان وجه از منتقل الیه یا موجر تحصیل نماید همچنان که موجر به اجاره دادن محل خالی و یا فاقد سابقه اجاره می تواند مبلغی را که خود مناسب محل می داند بعنوان سرقفلی وصول نماید
مستاجر درخلال مدت اجاره در انتقال به دیگری و یا از موجر در صورت اسقاط شرط می تواند تحصیل کند . لازم به ذکر است همانطور که بحث شد ماهیت حقوقی قصد مستاجر در تودیع سرقفلی تملیک واقعی ، یا ودیعه یا هبه یا قرض قانون مدنی نیست اما شباهاتی با ودیعه و قرض عرفی دارد .
هدف مستاجر از پرداخت سرقفلی ، قید و امتیازی است که موجر جهت اجاره دادن ملک خود به وی می پردازد که با توجه به موقت بودن عقد اجاره و حصول مالکیت منفعت ملک و نه عین آن ، این پرداخت تملیکی موقت و در آن مستاجر بنای استرداد را دارد و در خاتمه اجاره به جهت عدم تضرر مستاجر عوض خود را (سرقفلی) به نرخ عادله روز دریافت می کند .
نحوه ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت
همانطور که گفته شد حق کسب و پیشه و تجارت عبارتست از حق مالی که به تبع مالکیت منافع غیر منقول ، برای اشخاص در اماکن تجاری با فعالیت مثبت کسبی و به حکم قانون ایجاد می گردد.
در این تعریف در خصوص حق مالی اطلاق مال شامل اموال منقول و غیرمنقول و نیز وجه است و در خصوص فعالیت کسبی ، سکونت در محل تجاری از تعریف فوق جدا می گردد ، با افزودن قید حکم قانون ، فعالیت کسبی غیر قانونی و غیرشرعی و با قید فعالیت مثبت کسبی اقدامات و فعالیت هایی که سبب بدنامی محل تجاری گردیده از تعریف حق کسب و پیشه و تجارت خارج می گردد .
گفتیم که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی و تدریج الحصول که ناشی از فعالیت مستمر مستاجر محل تجاری که ناشی از حسن شهرت و جذب مشتری و افزایش درآمد و ایجاد کسب مثبت در محل ملک است ایجاد می شود بنابراین طبق اصل و تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، این حق به مستاجر محل کسب تعلق دارد، اما به موجب همین ماده مستاجر هم نیز می تواند درصورت داشتن حق انتقال به غیر ، با سند رسمی منافع و حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل کند .
این قسمت از ماده از انتقال مسبوق به اذن موجر سخن می گوید و نتیجه چنین انتقالی طبیعتا استقرار مالکیت منتقل الیه نسبت به حق کسب و پیشه تجارت است .
پس تا اینجا مالک حق کسب و پیشه یا مستاجر اولیه است و یا منتقل الیه . در حالتی که منافع با اذن موجر به وی منتقل شده است ، حالت دیگری هم متصور است ، آن هم اینکه حق کسب و پیشه و تجارت با اخذ مجوز از محکمه به غیر منتقل شود .
حالت استثنایی دیگر حالت تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است که در آن صاحب حق کسب و پیشه و تجارت بدون اذن مالک و حکم محکمه ، حق کسب و پیشه را به غیر منتقل می کند که در اینصورت از طرفی خود تنها مستحق نصف سرقفلی گشته و از طرفی هیچ رابطه ای بین منتقل الیه و مالک نخواهد بود
بنابراین مالک حق کسب و پیشه و تجارت ممکن است :
1- مستاجر اولیه ملک باشد .
2- منتقل الیهی که منافع با استفاده از حق انتقال به غیر به وی منتقل شده است .
3- منتقل الیهی که منافع به حکم محکمه به او منتقل شده است
4- منتقل الیهی که محل بدون اذن موجر یا حکم محکمه به او منتقل شده باشد که در آتیه آثار هریک را خواهیم گفت .
مشاره حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
اگر نیاز به مشاوره حقوقی در زمینه پرونده های ملکی خود دارید با پر نمودن فرم مشاوره، وکلای موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین در کوتاه ترین زمان ممکن پاسخگوی شما خواهند بود