بدیهی است که مالکین اموال بالاخص اموال غیرمنقول به موجب اسباب تملک که اهم آن عبارتند از عقود و تعهدات وارث نسبت به مالی غیرمنقول رابطه عینی پیدا کرده و مالک می گردند.

حال سوال این است که چنانچه مالکیت مالی غیرمنقول اعم از اراضی و املاک به موجب هر یک از قراردادها از قبیل، بیع، صلح، هبه و یا ایقاعات و یا وقایع حقوقی از شخصی به شخص دیگر منتقل شود، منتقل الیه چگونه می تواند مال و یا حصه خود از مال مشاع را متصرف شده و از منافع آن بهره مند گردد.

الزام به تسلیم اراضی و املاک

نخستین راهکاری که در این خصوص به ذهن متبادر می گردد قطعاً این خواهد بود که انتقال گیرنده مال تحت هر عنوان (اعم از خریدار، متصالح، متهب، وارث و…) می تواند با طرح دعوی الزام به تسلیم اراضی و املاک نسبت به دریافت و تصرف و بهره مندی از آن، دعوی مذکور را مطرح نماید.

این پاسخ هر چند پاسخ نادرستی نیست چه آنکه در بسیاری از اموال منقول فاقد سند رسمی با طرح چنین دعوایی منتقل الیه قادر به دریافت و تصرف مال می باشد اما این قاعده و طرح مستقیم دعوی الزام به تسلیم در خصوص همه اموال بالاخص اموال غیرمنقول صدق نمی نماید.

دلیل این امر که البته محل اختلاف بسیاری از حقوقدانان می باشد، اختلافی است که نسبت به آثار اجرایی قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

همانطور که اخیراً در مباحث قبلی مطرح در اثبات مالکیت مطرح گردید، مواد۱۰-۲۱۹-۲۲۰-۳۳۸-۳۶۲-۳۳۹ قانون مدنی، هرگونه دلیل و اماره ای که حاکی از انتقال مالکیت به منتقل الیه باشد را پذیرفته لذا فرضاً صرف وجود مبایعه نامه عادی که نشان از انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار دارد را دلیل مکفی برای طرح دعوای الزام به تسلیم مال غیرمنقول مورد معامله توسط خریدار به طرفیت فروشنده می داند.

اما از سوی دیگر بر خلاف این نظر مواد ۲۲-۴۶-۴۷-۴۸ قانون ثبت به عنوان قانون لاحق مقرر می دارد که اموال غیرمنقول مکلف به ثبت در دفتر املاک اداره ثبت و سپس دریافت سند رسمی هستند و اشخاصی که سند رسمی دریافت نکردند قانوناً مالک شناخته نمی شوند چرا که دولت و سایر مراجع تنها شخصی را مالک می داند که نام وی در دفتر املاک به عنوان آخرین مالک ثبت و سند رسمی مالکیت دریافت نموده است.

لذا منتقل الیهی که با وجود دریافت مبایعه نامه و یا تقسیم نامه و … سند رسمی اخذ ننموده قادر به طرح دعوی الزام به تقسیم نخواهد بود در نهایت نظر بینابین و معقولی که حاصل از جمع مقررات قانون مدنی و قانون ثبت است با درنظر گرفتن عدم اعتبار صرف سند عادی در برابر سند رسمی، تجمیع و تلفیق سند عادی به انضمام ادله دیگر را واجد وجاهت قانونی لازم برای رویارویی با سند رسمی و رد آن می داند.

نتیجه این بحث این خواهد بود که انتقال گیرنده مال غیرمنقول می بایست نخست به مقدمات دعوی الزام به تسلیم مال غیرمنقول رسیدگی کرده و عندالزوم در صورتیکه مال دارای سند رسمی است نسبت به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام وی اقدام کند.

اموال فاقد سند رسمی

در صورتیکه مال فاقد سند رسمی است با توسل به ادله دیگر نسبت به اثبات مالکیت خود و اخذ رای دادگاه اقدام لازم را به عمل آورد، سپس با طرح دعوی الزام به تسلیم مال نسبت به دریافت و تصرف مال غیرمنقول مورد نظر اعم از اراضی و املاک و آپارتمان، منتفع گردد.

البته بدیهی است که طرح همزمان دعاوی مرتبط با وحدت منشا از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت به همراه الزام به تسلیم فاقد مانع قانونی است.

لازم به ذکر است که ممکن است برای طرح چنین دعوایی موانعی چون عدم صدور گواهی پایان کار و یا صورت مجلس تفکیکی به عنوان موانع مقدم، سر راه رسیدن به مقصود دریافت و تصرف مال غیرمنقول قرار گیرند، لذا به عهده انتقال گیرنده است که با طرح خواسته هایی چون الزام به اخذ پایان کار و تنظیم صورت مجلس تفکیکی به همراه دعاوی فوق و یا به صورت مستقل مقدمات رسیدن به مال غیرمنقول و تصرف مال را فراهم کند.

اما در خصوص چنین دعوایی بهتر است که انتقال گیرنده با طرح دعوی علیه مالک رسمی و فروشنده (سازنده) و سایر ایادی و انتقال دهنده گان و انتقال گیرندگانی که قبل از وی مالک مال غیرمنقول بوده اند و پرداخت هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک، نسبت به احقاق حق خود اقدام نماید.

بدیهی است که طرح چنین دعوایی مستلزم ارائه ادله ای چون مبایعه نامه، اظهارنامه، شهادت شهود و یا همان استشهادیه و نیز رسیدهای پرداخت ثمن می باشد، و در صورتیکه اراضی و املاک مورد نظر مشاعی و حاصل از شراکت و یا ارث بوده و اشخاص دیگری ذی نفع و مالک می باشند با طرح دعوی تقسیم و افراز و تفکیک و تسلیم به طرفیت همگی آنان این احقاق حق صورت می پذیرد.

پر واضح است که عدم ایفای تعهد توسط انتقال دهنده و یا شریک محکوم، واجد ضمانت اجراهای متعددی برای مشارالیه یا مشارالیهم است.

اجرت المثل ایام تصرف

از بدیهی ترین ضمانت اجراهای عدم تسلیم مال غیرمنقول به منتقل الیه آن، اجرت المثل، وجه التزام، حق حبس و نیز حق فسخ می باشد.

این ضمانت های اجرا ممکن است ناشی از حکم قانون که عبارتند از حق حبس و حق فسخ و اجرت المثل باشد مادامی که فروشنده مال غیرمنقول تمامی مال را به تحویل و تسلیم خریدار نداده، خریدار نیز نسبت به پرداخت ثمن معامله دارای حق حبس بوده و می تواند تا زمان عدم تحویل و تسلیم کامل مال از پرداخت ثمن به فروشنده خودداری نماید.

همچنین چنانچه فروشنده قانوناً ملزم به تحویل مبیع گردد ولی معذور از تسلیم باشد و یا آنکه قدرت بر تسلیم از بین رفته باشد خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.

همچنین ممکن است در قرارداد فی مابین، طرفین با رضایت یکدیگر مبلغی را به عنوان جریمه و خسارات تاخیر در تحویل و تسلیم اراضی و املاک مورد معامله تعیین نمایند که چنین مقرره ای برای طرفین واجد وجاهت قانونی بوده و لازم الاجرا است. این نهاد دقیقا همان نهادی است که اجرت المسمی نام دارد.

بدیهی است که اراضی و املاک دارای عین و منافع هستند، حال مالکی که برای مدتی به جهت عملیات انتقال دهنده و یا متصرف از منافع مال خود بدون اذن و رضایت محروم مانده است همچون روابط بین: خریدار و فروشنده، شرکا مال مشاعی، غاصب، متصرف عدوانی و… می تواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقدیم منافعی که از آن محروم مانده تحت عنوان اجرت المثل ایام تصرف، نسبت به احقاق حق خود با طرح دعوی مطالبه اجرت المثل به طرفیت متصرف یا انتقال دهنده اقدام لازم را به عمل آورد.

موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین آماده ارائه خدمات حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی و کارشناسان متخصص در حوزه املاک به شما عزیزان خواهد بود.

با ما همراه باشید.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *