اثبات مالکیت

 امروزه حق در روابط اجتماعی اشخاص دارای تعاریف متعدد و اقسام مختلفی است که چکیده آن را می‌توان این گونه تعبیر نمود : ((  حق عبارت است از سلطه ، اقتدار و امتیازی که اشخاص در روابط خود دارا بوده و به طرق مختلف اجرای آن از سوی قانونگذار مورد حمایت قرار گرفته است. ))

در اقسام تقسیم بندی حقوق  به حقوق مالی و غیر مالی و سپس تقسیم بندی حقوق مالی به حق عینی و دینی حق مالکیت به عنوان حق مالی عینی به عنوان کامل ترین حقوق محسوب می گردد که در آن رابطه شخص با مال  رابطه ای مستقیم و کامل است و شخص مالک حق اعمال هر گونه اراده ای نسبت به دخل و تصرف حقوقی و مادی در مال خویش را دارد بوده که مورد حمایت قانونگذار واقع گردیده است.

اما گاه این حق مالکانه و تعلق مالکیت بین یک مال و اشخاص متعدد محل ابهام و تردید واقع می گردد که امروزه از مهمترین چالش ها و دعاوی است که قوای حاکم موظف است

با رسیدگی عادلانه و قوانین مصوب اشخاص جامعه، اقدام به حل و فصل اختلاف و اثبات مالکیت شخص یا اشخاص به عنوان مالک نموده و از حق مالکیت شخص و یا اشخاص و اجرای آن حمایت نماید.

تقسیم بندی های اموال به منقول و غیر منقول

مطابق با یکی از مهمترین تقسیم بندی های اموال به منقول و غیر منقول ، قوانین متعددی من جمله قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک و قوانین خاص مرتبط با اراضی و املاک وضع گردیده است که اهم آنها از باب کثرت و حساسیت ، مرتبط با اموال غیر منقول ( اراضی و املاک )  است چرا که رشد و افزایش جمعیت و نتیجتا افزایش تقاضا نسبت به این نوع از اموال از یک سو و عدم تولید و افزایش آنها از سوی دیگر سبب شده تا اموال غیر منقول اعم از اراضی و املاک یکی از مهم ترین و چالش برانگیز ترین موضوعات مطرح در سیستم قضایی تلقی گردد.

 به طور کلی شخصی که مدعی مالکیت هر نوع مال اعم از منقول و یا غیر منقول است می بایست با توسل به یکی از ادله اثبات دعوا که عبارت است از

  • اقرار
  • سند ( برگه عادی و یا تنظیم شده در دفترخانه )
  • شهادت شهود
  • امارات ( نشانه ها و شرایط و اوضاع و احوال و کارشناسی و استشهادیه و معاینه محل )
  • سوگند ( قسم ) مالکیت خود رابا تقدیم دادخواست اثبات مالکیت ، اثبات نماید.  

پیش شرط اصلی طرح دعوای اثبات مالکیت ، ارائه دلیلی معتبر به دادگاه برای اثبات ذی حق بودن است بنابراین شخصی که مدعی مالکیت مالی است می بایست مطابق با ماده ۱۴۰ قانون مدنی نخست ثابت نماید که چگونه مالک مال مورد ادعای خود گردیده است .

اسباب تملک در قانون مدنی عبارتند از

1- احیای اراضی موات و حیازت مباحات

2- عقود و  تعهدات

3- اخذ به شفعه

4- ارث

که از این میان از مهمترین اسباب مالکیت اشخاص و اسباب مبتلا به ، می توان به قراردادها و ارث اشاره نمود.  

در گروه اول یعنی در خصوص قراردادها باید گفت که غالب اشخاصی که مدعی مالکیت مالی هستند ادعا می‌کنند که یا مال را خریده ( بیع ) ،  به آنها واگذار گردیده ( صلح ) ، بخشیده شده ( هبه )  و حق استفاده به آنها داده شده و بهای آن را پرداخته اند ( اجاره ) و در گروه دوم مدعیان مالکیت معتقدند که مال مورد ادعای آنها از مورث آنها به ارث رسیده است که هر دوی این گروه‌ها مکلف اند که با تمسک به ادله اثبات دعوی مطرح در فوق ،  قرارداد و یا ارث را اثبات نمایند .

لازم به ذکر است که ادله اثبات دعوا دارای توان اثباتی یکسانی نبوده و علاوه بر آن اصحاب دعوا نیز در مقام تنازع دارای موضع یکسان نیستند .

بنابراین  بسیار مهم است که مدعی مالکیت برای اثبات ادعای خود به چه دلیل یا دلایلی تمسک می جوید.

نخستین و مهمترین دلیل در ادله اثبات دعوا بالاخص دعوای اثبات مالکیت ، اقرار است.

اقرار عبارت است از اخباری به ضرر خود و به نفع طرف مقابل.

بنابراین چنانچه مدعی دعوای اثبات مالکیت ، با هر دلیلی با هر نوع توان اثباتی اعم از قوی و ضعیف ، در دعوی حاضر گردد و توسط خوانده دعوی ، اقرار به مالکیت مدعی مالکیت گردد و ادعایی در خصوص انتقال بعدی مال به خود نداشته باشد ، دعوی به نفع خواهان دعوی اثبات مالکیت ، خاتمه خواهد یافت.

اما یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا بالاخص در بحث اثبات مالکیت در اموال غیر منقول ، سند می باشد.

مدعی مالکیت گاه دارای سند عادی و گاه دارای سند رسمی است.

شخصی که به عنوان مالک دارای سند رسمی مالکیت است بی نیاز از طرح دعوی اثبات مالکیت است چرا که مطابق با مواد ۲۲ و ۴۶و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، قانون شخصی را مالک می داند که سند رسمی به نام به تنظیم شده باشد.

حال سوال این است که چنانچه مدعی مالکیت با در دست داشتن سند عادی در مقابل طرف دعوا ( خوانده ) با هر یک از ادله اثبات دعوا اعم از اقرار، سند عادی و رسمی، شهادت،  امارات و یا سوگند روبه‌رو شود در چه موضعی قرار خواهد گرفت به عبارت دیگر بهتر است بگوییم که اولا چنانچه خوانده دعوی اثبات مالکیت در مقابل ادعای مدعی مالکیت ، خود مدعی مالکیت واقع گردد و در مقام اثبات ادعای خود به یکی از ادله اثبات دعوا فوق متمسک گردد ، خواهان  و مدعی اولیه دعوای اثبات مالکیت در چه موضعی قرار خواهد گرفت ؟!

در پاسخ به این سوال باید قائل به تفکیک شد.  

حالت اول حالتی است که در آن خوانده دعوی اثبات مالکیت به عنوان مالک سبب انقلاب دعوی گردیده و ضمن اقرار به مالکیت قبلی خواهان اولیه، مدعی انتقال مال به خود شده و در پی اثبات مالکیت خود از طریق اثبات انتقال با توسل به ادله اثبات دعوا است. بدیهی است در این حالت دادگاه با بررسی تقدم و تأخر اسناد طرفین و توان اثباتی ادله مورد استناد خوانده دعوی اثبات مالکیت اولیه ( خواهان تقابل ) تحقق و یا عدم تحقق انتقال را محرز نموده و به راحتی انشاء رأی می‌نماید.

 اما در حالت دوم چنانچه خواهان در اثبات مالکیت به سند عادی استناد نماید که خوانده ادله ا‌ی متعارض از قبیل سند عادی، رسمی، شهادت شهود، اماره، سوگند و اقرار به طرفیت مدعی مطرح و ارائه نماید تکلیف چیست ؟!

در پاسخ نخست باید به تفاوت اسناد عادی و رسمی اشاره نمود .

اسناد رسمی اسنادی هستند که مطابق با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد مامرین رسمی مطابق با تشریفات قانون تنظیم گردیده باشند بدیهی است اسنادی که در غیر از این شرایط تنظیم گردیده باشد اسناد عادی محسوب می شوند.

اولین و مهمترین تفاوت اسناد رسمی و عادی در این است که اصالت اسناد رسمی تنها با ادعای جعل و اثبات آن باطل می گردد در حالی که در اسناد عادی ادعا و اثبات جعلیت و نیز انکار و یا تردید نسبت به سند مزبور ، می‌تواند سبب بطلان آن گردد و مضاف بر آن مطابق با ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ اسناد عادی در اشخاص ثالث قابل استناد نیست در حالی که تاریخ اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد است مگر آنکه صحت تاریخ اسناد عادی به توسط غیر از اقرار و سند دیگری اثبات شود .

همچنین مطابق با ماده ۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی در دو موقعیت دارای  اعتبار اسناد رسمی هستند

   1- شخصی صحت سند عادی را انکار و تردید و تکذیب کرده و ثابت گردد که سند مزبور به واقع توسط امضا کننده مهر و امضا گردیده

   2- طرف مقابل موضوع متنازع فیه ، صحت و اصالت سند عادی مورد استناد طرف را تصدیق نماید.

 با لحاظ مشروحات فوق دو حالت در تعارض سند عادی مورد استناد خواهان دعوای اثبات مالکیت در برابر 1-  اسناد عادی خوانده 2-  سند رسمی  خوانده ، قابل تصور است .

مقدمتا آنکه چنانچه سندی رسمی توسط خوانده دعوی به طرفیت سند عادی مدعی اثبات مالکیت ارائه گردد،  مدعی مالکیت می تواند با ادعای جعل نسبت به سند رسمی طرف و یا سند عادی ارائه شده به طرفیت وی و یا اظهار انکار و تردید نسبت به سند عادی ارائه شده ، اصالت و صحت سند ارائه شده توسط خوانده دعوی اثبات مالکیت را محرز و ادعای خود را ثابت نماید و یا آن که مدعی دعوای اثبات مالکیت ، بطلان معامله خوانده دعوای اثبات مالکیت را اثبات نموده و یا با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، تعهد مالک به انجام تشریفات تنظیم سند رسمی به نام خود را ثابت نموده و از هرگونه اقدامی علیه سند رسمی و یا عادی طرف خود بی‌نیاز گردد.

 اما در صورت تعذر خواهان دعوای اثبات مالکیت از اقدامات فوق ، در صورت تعارض سند عادی مورد استناد وی  با سند عادی مورد استناد خوانده ، مشمول تعارض دو دلیل با ارزش و اعتبار یکسان گردیده و مطابق با قاعده (( اذا تعارضا تساقطا )) هر دو سند بی اعتبار محسوب و به سایر ادله ارائه شده توسط طرفین مراجعه می شود.

تعارض اسناد عادی با تاریخ مقدم توسط مدعی اثبات مالکیت

*** اما مسئله مهم و اصلی که یکی از چالش برانگیزترین موضوعات در دعوای اثبات مالکیت است مبحث تعارض اسناد عادی با تاریخ مقدم توسط مدعی اثبات مالکیت در برابر سند رسمی خوانده با تاریخ موخر و تقاضای ابطال آن توسط خواهان می باشد.

در این خصوص نظریات و ابهامات و استدلال های متعددی توسط حقوقدانان مطرح گردیده است . به عقیده برخی حقوقدانان چنانچه تقدم معامله ای ولو با سند عادی در برابر سند رسمی  موخر اثبات گردد، مطابق با اصالت الزوم، سند عادی مقدم با توجه به تحقق عقد و انتقال مالکیت در برابر سند رسمی موخر قرار گرفته و سند رسمی موخر را ابطال می نماید.

چرا که برخلاف نظر عده‌ای که در تعارض سند رسمی با سند عادی، سند رسمی را مقدم و معتبر می‌شمارند، مالکیت اشخاص محترم بوده و مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تنها در مقام بیان و تبیین شرایط و تشریفات ثبت املاک و تنظیم سند رسمی بر آن است. لذا به هیچ عنوان سبب تعارض و حق تقدم سند رسمی موخر  نسبت به سند عادی مقدم نمی گردد.

در این حالت حقوقدانان در توجیه ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی مبنی بر عدم قابلیت استناد تاریخ اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث بر خلاف اسناد رسمی منصوص در ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، معتقدند که چنانچه تاریخ اسناد عادی با ادله ای غیراز اقرار و اسناد عادی و اثبات گردد ، قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث و دارنده سند مالکیت رسمی را خواهد داشت.

 همچنین مطابق با ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی ، اسناد عادی دردو موقعیت ،دارای اعتبار اسناد رسمی هستند :

  • زمانی که اثبات گردد سندی که مورد انکار و تردید قرار گرفته توسط شخص امضا کننده واقعا مهر و امضا گردیده و صادر شده است.

 2-  طرف مقابل ( ثالث ) صحت و اصالت سند عادی ارائه شده را تصدیق نماید.  لذا با این استدلال تاریخ اسناد عادی در برابر شخص ثالث مدعی مالکیت دارای سند رسمی دارای اعتبار بوده و سند رسمی  ارائه شده در برابر آن تفوق و برتری ویژه ای نخواهد داشت و دادگاه با توجه به اصول کلی رسیدگی به ادله و مطابق با مشروحات قبلی  و آتی الذکر ، اقدام به رسیدگی می نماید.  

اما عده‌ای دیگر از حقوقدانان معتقدند که به طور کلی در تعارض اسناد عادی با اسناد رسمی، اسناد رسمی به لحاظ اعتبار مقدم و ملاک عمل قرار گرفته و اسناد عادی تاب و توان اثباتی در برابر سند رسمی و ابطال اسناد رسمی را نخواهند داشت.  به دلایل مطرح شده در زیر :

مطابق با ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد نبوده و از سوی دیگر مطابق با ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی اسناد رسمی و تاریخ آن ها در برابر شخص ثالث به شرط تصریح  قانون موثرند و این تصریح در مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت درج و قید و  به آن تصریح گردیده است .

چرا که مطابق با این قانون،  دولت، محاکم و ادارات در مناطقی که ثبت املاک تحقق یافته ، شخصی را مالک می داند که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت و سند رسمی مالکیت دریافت کرده باشد بنابر این حتی اگر به واقع شخصی با سند عادی مقدم ملکی را خریداری نموده و پس از او شخصی دیگر اقدام به معامله با فروشنده نموده و سند رسمی مالکیت به نام خود تنظیم و دریافت کرده باشد ، ملک موصوف متعلق به شخصی که دارای سند رسمی بوده می باشد وخریدار مقدم با سند عادی می بایست یا به طرق دیگر ، ابطال سند رسمی مالکیت خریدار موخر و یا اثبات بطلان معامله مذکور را نموده و یا آنکه به فروشنده خود جهت دریافت خسارات مراجعه نماید.

هر چند که رویه غالب و تمایل و استدلال دادگاه ها در دعوای اثبات مالکیت و تعارض سند رسمی و عادی دلالت بر این نظر دارد، اما در بسیاری از آراء قضایی کشور بالاخص نظریه‌های مشورتی متعدد دیده شده که نظر اول که همان قابلیت ابطال سند رسمی موخر توسط سند عادی مقدم می باشد ، ملاک عمل قرار گرفته است.

اما در صورت تعارض سند عادی خواهان دعوای اثبات مالکیت در برابر شهادت شهود باید گفت که درجه و اعتبار گواهی گواهان بسته به نظر قاضی داشته که چنانچه شهادت به حدی قوی و یقینی باشد که اعتبار آن به میزان دلیل مورد استناد خواهان یعنی سند عادی وی باشد مشمول قاعده (( اذا تعارضا تساقطا )) گردیده و هر دو دلیل نادیده گرفته شده و قاضی با توجه به ادله و یا قرائن و امارات دیگر اقدام به رسیدگی می‌نماید.

 اما در غالب موارد دیده شده که شهادت شهود نتوانسته به  اندازه ای دارای اعتبار قرار گرفته و یقین ایجاد کند که بتواند یارای مقابله با سند را داشته و در موضع ضعف و رد قرار نگیرد.  اما در صورت تعارض سند عادی با قرائن و اماراتی همچون کارشناسی ، استشهاد محلی ، تصرف و معاینه محل ، نظر به تفوق و برتری دلیل بر اماره ، دلیل مقدم و امارات تاب اثبات موضوعی برخلاف دلیلی همچون سند که اصالت و صحت آن مورد تردید قرار نگرفته و یا صحت آن اثبات گردیده را ندارد.

همچنین در مورد سوگند نیز مطابق با ماده ۱۳۳۵ قانون مدنی ، در عوای مدنی ، زمانی قسم و تشریفات آن اجرا می گردد که هیچ یک از ادله اثبات دعوی همچون : سند ، اقرار ، شهادت و امارات مطرح و مثبت دعوی قرار نگرفته باشد.  

موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین ، این امکان را برای شما عزیزان فراهم نموده تا با بررسی ادله و نحوه و شرایط حقوقی شما در دعاوی مطروحه و یا آتی الطرح ، با اعتبار سنجی و اعلام درصد احتمال موفقیت شما و عنداللزوم پذیرش پرونده و ارائه مشاوره حقوقی ، شما را در دعوای اثبات مالکیت یاری نماید. با ما همراه باشید.

 

مشاوره و قبول دعاوی ملکی

مشاوره حقوقی پرونده های ملکی
مشاوره حقوقی پرونده ملکی

اگر نیاز به مشاوره حقوقی در زمینه پرونده های ملکی خود دارید با پر نمودن فرم مشاوره، وکلای موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین در کوتاه ترین زمان ممکن پاسخگوی شما خواهند بود

مشاوره حقوقی آنلاین در رابطه با پرونده های ملکی خود را از طریق تلگرام و یا اینستاگرام صلح آوران راستین دریافت نمایید.