ملک مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم. متاسفانه امروزه شاهد این هستیم که بسیاری از هم وطن های ما برای خرید سرپناهی در گوشه کنار این مملکت در دام کلاهبرداران و شیادان می افتند و حاصل یک عمر از زندگی شان به علت نداشتن دقت و آگاهی کافی در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد می روند و دچار ضرر و زیان غیر قابل جبرانی می شوند.

به طور کلی این مشکل به واسطه چهار علت اصلی و عمده اتفاق می افتد این دلایل شامل: عدم آگاهی از قانون و مقررات، طمع، عجله و اعتماد بی جا می باشد که اگر کمی در این مسائل دقت شود از بروز شمار زیادی از این اتفاقات ناگوار اجتناب می شود.

در این مقاله سعی می کنیم که با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان بخشی از شگرد سودجویان و کلاهبرداران هموطنان را آگاه کنیم.

در ابتدا نکته هایی را به عنوان تذکر های عمومی که معمولاً در همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می کنیم و در ادامه پاره ای از موضوع ها مطرح در خرید و فروش ملک و آپارتمان توضیح داده می شود.

کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کم شود؟

 

چگونه هنگام خرید ملک در دام شیادان گرفتار نشویم؟

 

  • ابتدا، از اعتماد بی جا و بی مورد جداً اجتناب کنید حتی به نزدیک ترین افراد هم اعتماد نداشته باشید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل های مجرب و قابل اعتماد بررسی های کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما به دلیل بی توجهی دچار اشتباه شده یا فریب بخورد. 
  • گول چرب زبانی و دروغگویی دلال ها را نخورید و از طمع کردن جدا پرهیز کنید و با بررسی بیش تر و تحقیق درباره ملک مورد معامله، مالکیت، قیمت، کاربری، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرح های شهرداری نبودن ملک  مطمئن شوید. 
  • به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کنید و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک مطمئن شوید
  • حتما با مالک اصلی یا وکیل قانونی او معامله کنید و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را رویت کنید و قبل از انجام معامله ارزیابی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل او  را در صورتی که با وکیل معامله می نمایید انجام دهید و قبل از استعلام هیچ پولی پرداخت ننمایید.
  • از انجام دادن هر نوع معامله در آژانس هایی که  فاقد پروانه کسب و کد رهگیری هستند جدا اجتناب کنید. زیرا هنگامی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت می شود احتمال کلاهبرداری در آن کم می شود. 
  • نکته ی مهم دیگر این است که از وکیل ها در زمان عقد قرارداد کمک بگیرد زیرا در بسیاری از قراردادها شاهد این امر هستیم که حقوق مشتری نادیده گرفته می شود و حتی برخی از افراد بدون این که مفاد قرارداد را به درستی بخوانند آن را امضا می کنند. 
  • نکته مهم دیگر این است که بر اساس قانون اگر فروشنده ای ملکی را به چند نفر بفروشد مالک ملک در واقع اولین خریدار است. بنابراین هنگام معامله به ویژه با افراد ناشناس حتما دقت کنید 
  • این نکته را به یاد داشته باشید که فقط در بنگاه ها و جاهایی معامله کنید که دارای پروانه کسب و کد رهگیری هستند. یکی از مهم ترین مزیت چنین مکان هایی این است که در فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری به عمل می آورد. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل مشاهده است و از انجام آن اجتناب می شود. مزیت دیگر این سامانه، اجتناب از معاملات صوری مسکن با هدف بالا بردن مصنوعی قیمت‌ها می باشد. 
  • همچنین دقت داشته باشید که همه تعهدات خریدار یا فروشنده در قرارداد ذکر گردد مخصوصا همه پرداخت ها چه نقدی و چه به صورت چکی با ذکر شماره و مبلغ و بانک مربوطه در قرارداد به صورت کتبی نوشته می شود. 
  • در زمان معامله وجه هایی مربوط به خرید فقط به فروشنده یا نماینده قانونی او پرداخت شود و دقیقا قیمت شود که وجه بابت چی و به چه جهت پرداخت می شود و تاریخ آن روز قید شود. 
  • در زمانی که قصد پیش خرید دارید دقت کنید که باید از ابتدا تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده آگاه شوید و سپس، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را تشخیص دهید و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی فکر کنید. در بعضی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را پیش از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهدات شان ندارند.
  • در موارد مختلفی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید نموده است که یا اصلاً وجود خارجی ندارد یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی در این زمینه صورت بگیرد. 
  • در زمان سرمایه گذاری حتما از صلاحیت شرکت ها اطمینان حاصل کنید و این نکته مهمی است که برخی نسبت به آن توجه کافی ندارند. بی اعتنایی به صلاحیت شرکت‌ها و گول تبلیغات کاذب را خوردن، اشتباهی می باشد که خریداران مسکن نه تنها در ایران که گاهی در خارج از کشور نیز مرتکب آن می شوند و سرمایه خود را از دست می دهند. نمونه بارز و شفاف این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای می باشد که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی صورت گرفت. بعضی از افراد با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تفحص و تحقیقی و حتی بدون آن که از قانون و مقررات خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند گول خوردند و سرمایه شان را از دست دادند. 
  • برخلاف تصور بسیاری از افراد کلاهبرداری با پیش‌فروش مسکن فقط در ساختمان های کوچک رخ نمی دهد بلکه گاهی انبوه‌سازان نیز بنا به دلیل های مختلف از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار را بر قرار ترجیح می دهند. 
  • فروختن مال غیر در وقع یکی از عنوان های حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد بسیاری دارد.  به این معنی که برخی افراد سودجو با حیله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را می فروشند. در ابتدا این تبهکاران املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می نمایند و بعد با جعل سند به دنبال مشتری برای آنها می گردند. آنها گاهی موفق می‌شوند معامله خود را کاملا قانونی نشان دهند و با سوءاستفاده از برخی خلا ها املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می نمایند. 
  • یکی دیگر از شگردهای کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر می باشد که در این رابطه نیز پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی شکل گرفته است. در پاره‌ای موارد نیز افراد به عنوان مستاجر خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و بعد آن را می‌فروشند. در این میان فقط خریداران مسکن نیستند که گول مجرمان را می خورند بلکه گاه مستاجران نیز به دام می‌افتند
  • مردم باید از در اختیار گذاشتن مدارک و اسناد معتبر خود مانند گذرنامه، شناسنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب به افراد اکیداً خودداری کنند. 
  • در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید می شود تا در صورت تاخیر در ساخت، خریدار کمتر متحمل ضرر و زیان شود. 
  • در قرارداد پیش خرید نوع مصالح، نوع سازه و سایر موارد مهم دیگر باید ذکر شود. 
  • در قراردادهای پیش خرید دقت نمایید که تعداد واحدهای آپارتمانی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه بنا هیچ گونه بنای اضافی داده نشود.
  • زمانی که پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می گردند باید دقت کنند حداقل نه مورد در قرارداد پیش‌فروش بیان شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقوقی و حقیقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت،‌ شماره طبقه، پارکینگ و انباری، تعداد اتاق‌ها، شماره واحد، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقه ها، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش ، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، تحویل و انتقال قطعی، تغییر قیمت و مشخصات، شماره قبوض اقساطی برای بها، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
  • بعضی از شیادان هنگام خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از قیمت معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه قیمت معامله در موعد مقرر خودداری می کند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط یا پاس نشدن چکها، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت گردد. 

 

شماری از شگردهای  کلاهبرداران در معاملات مسکن : 

شماری از شگردهای  کلاهبرداران در معاملات مسکن : 

 

راه های مختلفی برای کلاهبرداری وجود دارد اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش رواج بیشتری دارد. مواردی وجود دارد که سازنده ی یک ساختمان بیست واحدی را هنگام کلنگ زنی به 30 تا 40 نفر می فروشد و فرار می کند.

برخی از افراد، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنها را می فروشند. عده ای هم بعد از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می نمایند و با ادعای مالکیت، آن را به فروش می رساند که البته این موارد نسبتا کم تر هستند.

بر اساس قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی گردد. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می نماید و قراردادی بین آنها منعقد می گردد.

قراردادی که فقط خودشان از آن اطلاع دارند و جای دیگری ثبت نمی گردد.بعد استعلام آن نیز امکان پذیر نمی باشد. از این رو فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و فرار کند.

یکی از رایج ترین جرم هایی که توسط بنگاه داران و مشاوران آنها انجام می شود بدین صورت است که مالک ها کلید ملک شان را نزد بنگاه ها می گذارند تا آن را بفروشند یا اجاره دهند.

بعضی از مشاوران املاک یا بنگاه داران هم در نبود مالک ملک را معامله می نمایند ولی متواری می شود. برخی از آنان هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.

بر اساس قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی اطلاق می‌شود که به واسطه آن، مالک رسمی زمین متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین می شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و کامل شدن آن یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد در بیاید.

بر اساس این قانون تنها دو گروه از افراد می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند. یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به واسطه سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به واسطه سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.

این در حالتی می باشد که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی مورد نیاز است که تنظیم این قرارداد مبنی به وجود آنها است یعنی سند سند رسمی اجاره یا رسمی مالکیت با حق احداث بنا، بیمه‌نامه مسئولیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبتنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

 

وقتی هنگام خرید ملک خلافی اتفاق بیفتد : 

 

اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی خاصی به وجود نیاید و همه چیز طبق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان پنجاه درصد از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این می باشد که بعد از اتمام کار معلوم می‌شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است.

البته اگر چنین اتفاقی اتفاق بیفتد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم جلو بروند. 

بر اساس قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ معین شده در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل ننماید باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر پرداخت کند.

یعنی اگر پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مانند انباری و پارکینگ یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا برای مثال مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال به موقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد.

محاسبه متراژ ساختمان کمتر از آنچه که هست، ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فروش و شماره های مشاوره هوشمند سه شگرد کلاهبرداری خطرناک و مشکل دار در بازار مسکن می باشد.

در این شگرد دفترهای معاملات ملکی پیش از انعقاد قرارداد با خریدار به بهانه های مختلف از ارائه سند مالکیت اجتناب می کند و از این شیوه موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می گردد.

 

شماری از شگردهای  کلاهبرداران در معاملات مسکن : 

متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر

 

در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از قانون و مقررات خرید و فروش ملک، قولنامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سو استفاده می نمایند و مبلغ های بیشتر را به جیبشان می زنند.

به عنوان مثال، وقتی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرارداد مسکن پیش از مشاهده سند محضری می کنند.

این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان 60 متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرارداد متراژ 65 متر با خریدار توافق می گردد و در حقیقت خریدار در این روند کلاهبرداری مبلغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت می کند، متاسفانه زمانی که خریدار با سند محضری رو به رو می شود، متوجه می شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی نموده است. 

 

املاک پیش فروش و متراژ های غیر واقعی

املاک پیش فروش و متراژ های غیر واقعی

 

یک روش دیگر کلاهبرداران در بازار مسکن برای کسب درآمد، پیش فروش املاک پیش از بهره برداری با متراژ های غیر واقعی می باشد.

به باور کارشناسان این راه یکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبرداری در بازار مسکن می باشد. متقاضیان مسکن به خصوص جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می نمایند، باید نسبت به آن هوشیار و آگاه باشند.

در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژ های غیر واقعی را ارائه می دهند.

 

بعضی از مشاوران مسکن باهوش هستند، به گونه ای که با چرب زبانی و زیرکی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند هدایت می کنند.

به عنوان مثال اگر در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ صد متر به بهره برداری برسد، مشاوران املاک در قرارداد های خود از مالکان متراژ صد و ده متر را حساب می کنند.

جالب اینجاست که پس از تمام شدن ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های مختلف از جمله این که متراژ اضافه ساختمان در ازای انباری، پارکینگ و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می نمایند با همان سند متراژ 110 متری و در حقیقت متراژ صد متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند.

متاسفانه بسیاری از مالک ها هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن بعد از چند سال زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود را پس می گیرند.  بازار کلاهبرداری های هوشمند هم این روزها بسیار داغ است.

در این روش تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند 909 به راحتی از نیاز شهروندان برای کسب اطلاعات درباره قیمت مسکن استفاده می کنند و مبلغ های زیادی را به جیب میزنند.

این روند کلاهبرداری به گونه ای انجام می شود که تماس شهروندان با این شماره ها دقیقه ای پانصد تومان محاسبه می شود؛ هزینه ای که در نهایت به حساب مشاوران مسکن و املاک واریز می گردد، اگر چه که حساب دقیقه ای پانصد تومان زیانی را متوجه شخصی تماس گیرنده نمی کند، اما اگر پانصد تومان ها را ضرب در شمار متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برای مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهی می گردد.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *