شق 2 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر سال 1365 حق تخلیه عین مستاجره را برای موجر به شرح ذیل بیان کرده است:
در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و … عملا به غیر واگذار کند، بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
سقوط نصف حق کسب و پیشه و تجارت
تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور گوید:
در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهد داشت.
ما در مورد ماده 19 در فصل انتقال حق کسب و پیشه و تجارت (بند اول، در انتقال اختیاری و ارادی) به تفصیل بحث کردیم و در این جا مسئله را صرفا به عنوان تخلفی که سقوط نصف حق کسب و پیشه و تجارت است، مورد بررسی قرار می دهیم.
گفتار اول : مفهوم انتقال به غیر
منظور قانون گذار از واگذاری عین مستاجره به غیر آن است که کس دیگری غیر از مستاجر، عملا و بالفعل در استیفای منفعت از مورد اجاره دخالت کند، ولو این که طرفین انتقال عناوینی از قبیل وکالت و نمایندگی برای عمل خود قائل شوند.
ملاک تشخیص این است که عین مستاجره کلا یا بعضا در اختیار غیر قرار گرفته باشد. خواه این واگذاری در قبال دریافت وجهی به طور یک جا و یا در مقابل دریافت مستمر وجه و یا حتی تبرعی و مجانی باشد و به هر حال تشخیص وقوع یا عدم وقوع تخلف، امری موضوعی و بسته به نظر حاکم است.
گفتار دوم : مصداق انتقال به غیر
اگر مستاجر محل کسب دو نفر باشند و یکی از آن ها مورد اجاره خود را بدون حق واگذاری به غیر به مستاجر دیگر منتقل نماید، آیا مورد از مصادیق انتقال به غیر است یا خیر؟[1]
گفته شده است: حسب مستفاد از مفهوم و منطق بند 2 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تخلف از شرط سلب انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که در مورد اجاره از طرف مستاجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستاجره حقوق استیجاری نداشته واگذار شده باشد.
بنابراین در موردی که یکی از مستاجرین قدرالسهم خود را به شریک خویش یعنی مستاجر دیگر که در ذرات مشاعی مستاجره تصرف استیجاری دارد، منتقل نماید، مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده، غیر تلقی نمی شود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب شود …[2]
گفتار سوم : شرکت در محل استیجاری
مواردی هست که مستاجر محل کسب برای استفاده از آن با دیگری قراردادی منعقد می کند. به این مضمون که مثلا محل کسب و سرمایه از طرف دوم و کار از هر دو باشد و در منافع شریک باشند و یا فقط محل از مستاجر و کار و سرمایه از طرف دیگر باشد و امثال این ها. بعضا در قرارداد قید می شود که شریک هیچ حقی به حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و حقوق صنفی مستاجر نخواهد داشت.
در این که این حالت مصداق انتقال به غیر بدون مجوز است و باعث سقوط نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نفع موجر و ایجاد حق تخلیه برای او می شود، تردیدی نیست.
گفتار چهارم : محل استیجاری شخص حقوقی
هرگاه مستاجر محل و مالک حق کسب و پیشه و تجارت شخصی حقوقی باشد، با انتقال سهام یا سهم الشرکه از ناحیه سهام داران اولیه به اشخاص دیگر، کلیه حقوق مربوط به سهام من جمله حق کسب و پیشه و تجارت نیز منتقل می شود، بدون این که انتقال به غیر – به مفهوم تخلف – حادث شود زیرا مستاجر کماکان شخص حقوقی قبلی (مثلا شرکت * سهامی خاص) است.
بنابراین مالکین از اجاره دادن محل به یک شرکت متضرر خواهند شد. چه در انتقال سهام شرکت جلب رضایت مالک محل استیجاری شرکت – که البته با پرداخت حق مالکانه ملازمه دارد – لازم نیست اما اگر شرکت محل خود را به مدیرعامل یا یکی از سهام دارانش منتقل کند و یا عکس این قضیه حادث شود، مورد مصداق انتقال به غیر خواهد بود.
[1]مجموعه نظرات قضات حقوقی 2، جلد اول، چاپ دوم، ص 52 (نظر اتفاق متحده در 26/10/1364).
[2]مرجع اخیر.