سرقفلی حقی است که تنها برای مستاجرین اماکن تجاری منظور شده و برای مستاجرین اماکن مسکونی حقی منظور نشده است. ما در مقاله ی زیر به بررسی سرقفلی می پردازیم.
چرا قانون از مستاجرین اماکن تجاری حمایت کرده است؟
با کارکردن مستاجرین در اماکن تجاری، ارزش افزوده ای به ملکشان اضافه می شود. در حالی که با زندگی کردن افراد در اماکن مسکونی چیزی به عنوان ارزش افزوده به ملک اضافه نمی شود. فرض کنید فردی ملکی را برای رستوران اجاره کرده است. این فرد با سعی و تلاش زیاد مشتریانی را برای خودش پیدا می کند.
چنانچه با اتمام قرارداد، صاحب ملک مستاجر را بیرون کند و سپس از این اعتبار و شهرت او سوء استفاده کند و مغازه را به نفع خودش دایر کند، قانونگذار در این مواقع برای ضایع نشدن حق مستاجر، عنوان سر قفلی را مطرح نموده است.
سرقفلی یعنی چه؟
سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از:
- سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید.
- حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد.
انواع
در ایران 2 نوع سرقفلی وجود دارد که عبارتست از:
- سر قفلی اصلی مغازه: در سر قفلی اصلی مغازه، مالک می تواند ملکش را به شخص دیگری واگذار کند. بنابراین در ملک تجاری، دو حق در نظر گرفته شده است. یک حق مالکیت و دیگری حق سرقفلی.
- سر قفلی که بنابر حق کسب بوجود آمده باشد: در این نوع، سرقفلی حق آن مستاجری است که این ملک تجاری را به معروفیت و شهرت رسانده است. چنانچه از سوی صاحب سر قفلی تخلفی بروز بدهد، مالک مغازه می تواند از او بخواهد که مغازه اش را تخلیه نماید. والا صاحب سر قفلی نمی تواند بی اجازه ی مالک اصلی، ملک را تخلیه کند.
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می گردد؟
طبق قانون، مبلغ سر قفلی از سوی دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین می شود:
- مدت زمان اشتغال مستاجر در محل اجاره ای و همچنین حسن شهرت وی که در معروفیت آنجا اثر داشته است.
- شرایط اجاره از نظر مزایایی که در قرارداد اجاره برای مستاجر یا مالک در نظر گرفته شده است.
- از لحاظ موقعیت محل کسب
روش های انتقال حق سرقفلی
انتقال سرقفلی به صورت های زیر امکان پذیر است:
- انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
- انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
- انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.
در چه مواردی مالک اصلی مغازه می تواند درخواست تخلیه ملک را از مالک سرقفلی بخواهد؟
مواردی که مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را از مالک سرقفلی بخواهد عبارتست از:
- تغییر شغل صاحب سر قفلی: چنانچه در قرارداد ذکر بشود که مالک سرقفلی حق کسب و کار دیگری را ندارد، مالک سرقفلی نمی تواند بی اجازه ی مالک تغییر شغل بدهد. زیرا در این صورت حق سرقفلیش را از دست داده و مالک مغازه می تواند بدون پرداخت مبلغی، درخواست تخلیه ی مغازه اش را بخواهد.
- انتقال دادن سر قفلی به غیر: چنانچه در سند مالکیت، حق انتقال قید نشده باشد ولی ملک سرقفلی آن را به فرد دیگری انتقال داده باشد، مالک اصلی می تواند با دادن نصف مبلغ سرقفلی از مالک سرقفلی بخواهد که ملکش را تخلیه نماید.
- از حد گذشتن صاحب سر قفلی: چنانچه مالک سر قفلی کاری کند که در زمان قرارداد ذکر نشده باشد.
مالک سر قفلی در چه مواردی می تواند درخواست تخلیه ی ملک را بدون دادن حق سرقفلی بکند؟
مواردی که مالک اصلی می تواند بدون پرداخت مبلغی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد عبارتست از:
- در صورتی که صاحب سر قفلی از پرداخت اجاره امتناع ورزد: مالک سرقفلی بایستی اجاره بهای سرقفلی را تا دهه ی اول ماه بدهد. والا مالک اصلی می تواند درخواست پرداخت کردن اجاره را از مراجع قضایی داشته باشد.
- چنانچه بعد از 3 بار درخواست اجاره بها، مالک سر قفلی از پرداخت آن سرباز زند، صاحب اصلی می تواند به وسیله ی دادگاه تخلیه ی ملک را انجام دهد.