پیش فروش و پیش خرید آپارتمان یک سری شرایطی دارد که هنگام خرید خانه باید به آن توجه نمود.
طبق قانون، هنگام وقوع عقد بیع بایستی شیءمورد معامله، موجود باشد. این موضوع در رابطه با خرید خانه نیز صدق می کند. در خرید خانه ی آماده نکات حقوقی مشخص است، اما در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان این نکات رعایت نشده و همین امر می تواند باعث ایجاد مشکلاتی بشود.
به همین علت، حقوقدانان در این رابطه مطالعات زیادی را انجام داده اند تا بتوانند با این کار زمینه را برای چنین معامله هایی هموار سازند. بالاخره قانونگذاران در سال 89، قانون پیش فروش آپارتمان ها را تصویب کردند. اگر چه تصویب این قانون از حجم دعاوی مطروحه در دادسراها کاسته است، اما نواقصی نیز به دنبال دارد که معامله کنندگان را از انجام پیمانی کاملا شفاف ناتوان می سازد.
قانون پیش فروش آپارتمان در 4 تبصره و 25 ماده تصویب شده است. طبق این قانون، هر قراردادی که در آن مالک زمین (پیش فروشنده)، تکمیل یا احداث واحد ساختمانی مشخصی را در این زمین متعهد گردد و آن واحد از همان اول یا در هنگام احداث و تکمیل آن یا بعد از اتمام ساخت و ساز ساختمان به طرف دیگر (پیش خریدار) منتقل گردد، قرارداد پیش فروش آپارتمان محقق گشته است. ما در مقاله ی زیر به بررسی موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن می پردازیم.
قوانین پیش فروش آپارتمان به چه صورت است؟
در رابطه با پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت که طبق قانون، پیش فروش آپارتمان به این شکل است که بعد از این که پروانه ی ساختمانی توسط شهرداری صادرشد، برای هر واحد شناسنامه ی فنی مستقل تنظیم می شود. در این شناسنامه مشخصات کامل واحد و ملحقات آن بیان می گردد. بعد از این مرحله از مراجع صلاحیت دار، مجوز انتشار آگهی اخذ شده و پیش فروشنده در پایگاه های اطلاع رسانی و مطبوعات، اقدام به تبلیغات می نماید.
تنظیم این قرارداد باید در نزدیکترین دفتر اسناد رسمی انجام بگیرد و مشاوران املاک هم باید بعد از انجام این مذاکرات، طرفین معامله را به همان دفترخانه برای تنظیم سند رسمی ارجاع دهند. چنانچه سرمایه گذاران بدون مجوز برای نشر آگهی یا بدون تنظیم نمودن سند رسمی، برای پیش فروش اقدام نمایند، به حبس از 91 روز تا 1 سال یا پرداخت جریمه ی نقدی به مقدار 2 تا 4 برابر وجوه دریافتی محکوم می گردند.
طبق قانون پیش فروش آپارتمان ها قیمت باید مشخص باشد
طبق قانون پیش فروش و پیش خرید آپارتمانها، قیمت آپارتمان بایستی کاملا مشخص باشد. تعداد اقساط و همچنین نحوه ی پرداخت، طبق توافق طرفین است و پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالک واحد پیش فروش شده می گردد. البته چنانچه عملیات، طبق قرارداد پیشرفتی نداشته باشد، پیش خریدار واحد می تواند پرداخت اقساطش را به زمانی بیاندازد که تاییدیه ی پیشرفت کار را در 1 ماه از مهندس ناظر بگیرد.
همچنین 10 % از قیمت کل ساختمان در هنگام تنظیم سند قابل وصول است. چنانچه در مواعد مقرر، پیش خریدار اقساط را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید موضوع را به یکی از دفاتر اسناد رسمی گزارش بکند تا دفتر نیز به پیش خریدار واحد اخطار بدهد که باید در عرض یک ماه اقساط را تسویه کند والا پیش فروشنده ی واحد می تواند قرارداد را فسخ کند.
در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان باید امکانات واحد ذکر بشود
در رابطه باپیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آنباید گفت کهطبق قانون باید در قرار داد پیش فروش، امکانات و اوصاف واحد آپارتمان ذکر شده باشد. مثل مساحت واحد، شماره طبقه ی واحد، تعیین انباری و پارکینگ، تعداد اتاق ها، تعداد واحدها، تعداد طبقه ها، نوع کاربری، موقعیت ساختمان، نمای بیرونی ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی . کلا همه ی مواردی که در شناسنامه و پروانه ی ساختمانی ذکر شده یا مواردی که عرفا می تواند در قیمت واحد تاثیر گذار باشد.
اگر مساحت واحد بیشتر از مساحت تعیین شده در قرارداد باشد قیمت آن چگونه محاسبه می شود؟
چنانچه مساحت واحدی بیشتر یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمتش طبق نرخ قرارداد محاسبه می گردد. اگر مساحت واحد از 5% بیشتر باشد، فقط خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین خریدار می تواند مبلغ اضافه ی آن را پرداخت کند. چنانچه مساحت تا 5% بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند.
همچنین در صورتی که مساحت واحد، کمتر از 95% مقدار توافقی باشد، پیش خریدار می تواند معامله ی خود را فسخ کند یا این که قیمت واحد را طبق نرخ روز و نظر کارشناسی کم کند.
گفتنی است که در تمام مواردی که به دلیل تخلفات فروشنده معامله از طرف خریدار فسخ می شود، ایشان باید یا از طریق مصالحه یا از طریق برآورد کارشناسی که طرفین در انتخابش رضایت دارند، خسارت های وارده بر پیش خریدار را جبران نماید.
زمان تحویل پروژه باید مشخص باشد
در رابطه با موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت: طبق قانون باید زمان تحویل واحد و تنظیم سند قطعی مشخص باشد.اگرچه همه ی این موارد می تواند تغییر پیدا کند و خساراتی را به بار بیاورد؛ اما باید در همین راستا درمورد آن ها هم تعیین تکلیف بشود.
اگر پیش فروشنده نتواند به تعهداتش در این زمینه عمل کند یا این که نتواند واحد را در موعد مقرر تحویل بدهد، باید با توجه به قانون خسارت بپردازد. مگر به شرطی که به نفع پیش خریدار به مبالغ بیشتر توافق کند.
پیش فروشنده بایستی ساختمان را بیمه نماید
در خصوص مبحثپیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آنباید خاطر نشان شد که یکی از وظایف پیش فروشنده این است که باید مسئولیت خود را در قبال خساراتی که ممکن است به علت عیب بنا یا عدم رعایت قانون ایجاد بشود را بیمه کند. اگر خسارت وارد شده بیشتر از پرداختی بیمه بود، پیش فروشنده بایستی مابه التفاوت آن را به پیش خریدار داده و از عهده ی خسارت وارده بر آید. گفتنی است که مبالغ دریافتی بابت پیش فروش واحد تا قبل از انتقال آن به پیش خریدار قابلیت توقیف ندارد.
داور چگونه انتخاب می شود؟
یکی دیگر از مواردی که در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان به آن اشاره شده است، بحث حل اختلافات توسط داور است.
هیات داوران شامل داور پیش خریدار، داور پیش فروشنده و داوری است که طرفین بر انتخابش رضایت داشته باشند. در صورت عدم توافق در انتخاب داور، بایستی داوری از سوی رئیس دادگستری معرفی گردد. در این رابطه آیین دادرسی نیز تابع آیین دادرسی دادگاه های انقلاب است.
گام آخر انتقال سند است
بعد از پایان کار ساختمان در زمان تعیین شده ی قرارداد و تاییدیه ی مهندس ناظر و پرداخت همه ی مطالبات، پیش خریدار با ارائه ی مدارکی مبنی بر عمل به تعهدات، می تواند درخواست انتقال سند را داشته باشد.
چنانچه فروشنده بعد از اعلام دفترخانه ظرف 10 روز برای جابه جایی سند حاضر نشود، دفترخانه می تواند برای تنظیم سند به اسم پیش خریدار اقدام نماید. اهمچنین اداره ثبت نیز باید نسبت به تفکیک ساختمان طبق خواست ذی نفع اقدام نماید. بعد از انتقال سند واحد پیش فروش و انجام همه ی تعهدات از سوی طرفین، قرارداد از درجه اعتبار خارج شده و طرفین باید قرارداد خود را به دفترخانه ی مربوطه برگردانند.