غالباً اشخاصی که در مالی شریک هستند در نهایت به توافق و یا به اجبار احدی از شرکا تصمیم به تقسیم مال خود خواهند گرفت و در فرض دیگر مالکی که دارای مال قابل تقسیم به میزان وسیع است در صدد تقسیم مال خود برخواهد آمد. بنابرین تقسیم اعم است از تقاضای افراز و تفکیک.

تعریف تقاضای افراز و تفکیک 

در مجموع تقسیم اعم است از افراز و تفکیک. همانطور که در بخش صورت مجلس تفکیکی نیز مختصراً توضیح داده شد، تقاضای افراز و تفکیک دارای تفاوت هایی است، از مهمترین تفاوت های تقاضای افراز و تفکیک می توان به مالک یا مالکین مال غیرمنقول اشاره نمود.

در افراز قطعاً چندین مالک مشاعی مالک مالی غیرمنقول هستند که مالکیت تمامی آنها در تمامی مال غیرمنقول مشترک و واحد بوده و هیچ جزئی از مال مشاع به یک مالک و شریک تعلق ندارد، در حالیکه در تفکیک هدف تقسیم بندی مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است و به همین جهت ممکن است مالک تنها یک شخص باشد و یا آنکه مالکین متعدد باشند.

عمل فیزیکی و مادی که در بحث افراز صورت می پذیرد آن است که مال غیرمنقولی که قابلیت افراز را دارد در جریان افراز از حالت اشاعه و مالکیت اشتراکی خارج گردیده و قطعه از مال مشاع، مفروز و مجزا می گردد و در واقع مال مشاع تقسیم و مالکیت هر شریک در هر قطعه مالکیتی اختصاصی گردیده و شخص از مالک مشاعی به مالک خصوصی و مستقل تغییر وضعیت می یابد.

در حالی که در تفکیک، پس از تقسیم بندی و قطعه بندی، همچنان ممکن است حالت اشاعه و اشتراک بر هر یک از قطعات تقسیم شده باقی بماند. معمولا تفکیک در حالتی اجرایی می گردد که یا شخص مالک واحد است و یا آنکه مالکین مشاعی متعدد بوده ولی با یکدیگر جهت تقسیم و تفکیک توافق و اتفاق نظر دارند.

تقاضای تفکیک

در خصوص عرصه چنانچه مالکین (مالک) قاصد به تفکیک باشند می بایست پس از ارائه نقشه تائید شده از شهرداری (در داخل حریم شهر) و یا از جهاد کشاورزی (خارج از حریم شهر) از طریق دفتر اسناد رسمی و در خصوص اعیان پس از اخذ گواهی پایان کار تقاضای تفکیک به اداره ثبت محل ارسال گردیده و اداره ثبت با تعیین حدود اربعه قطعات، متراژ و مساحت و قسمت های اشتراکی و اختصاصی نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی اقدام می نماید.

پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی می بایست تقسیم نامه فی مابین مالکین تنظیم گردد و از آنجا که غالباً در تفکیک توافق وجود دارد این مهم محقق می گردد.

اما در صورتی که فی مابین مالکین در خصوص انتخاب هر یک از قسمتهای تفکیک شده توافق حاصل نگردیده و تقسیم نامه تنظیم نگردد، صورتمجلس تفکیکی فاقد اثر و نتیجه خواهد گردید.

چرا که ابطال سند اصلی(مادر) قبلی و صدور سند برای قطعات جدید به نام هریک از مالکین مستلزم تنظیم صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه بین مالکین است.

لازم به ذکر است چنانچه در خصوص فرآیند تنظیم صورتمجلس تفکیکی تا صدور سند، اشتباهی رخ داده و یا معترض وجود داشته باشد می توان با تقدیم اعتراض خود به اداره ثبت نسبت به اصلاح آن اقدام نماید.

تقاضای افراز

 در خصوص افراز باید گفت که غالباً هنگامی که شرکای مشاعی راضی به ادامه شراکت و حالت اشاعه نباشند در پی مفروز و مجزا نمودن حصه خود برخواهند آمد.

در چنین حالتی مالک و یا مالکین مشاعی اعم از آنکه قصد افراز و یا قصد فروش مال و حصه خود را داشته باشند باید به یکی از مراجع اداره ثبت محل وقوع ملک و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند.

چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد (اعم از اینکه سند مالکیت اخذ شده باشد و یا آنکه فرآیند تشریفات ثبتی خاتمه یافته باشد) صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را اداره ثبت محل دارا خواهد بود.

اما چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و یا آنکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته اما بین شرکا شخص محجور یا غایب وجود داشته باشد و یا بخشی از پلاک مجهول المالک (قسمتی از یک پلاک که مالک داشته و مالک آن مشخص است اما هنوز تقاضای ثبت ننموده و یا تشریفات و الزامات ثبتی را طی ننموده است)، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را خواهد داشت.

پس از آنکه تقاضای افراز توسط مالک یا مالکین مشاعی به اداره ثبت تقدیم می گردد پس از کارشناسی و نقشه برداری ملک و ارائه آن به شهرداری یا جهاد کشاورزی و استعلام و اخذ تائید و یا نظریه آن مراجع با حضور کلیه مالکین و کارشناس صورتجلسه افراز تنظیم و قابلیت افراز و یا عدم قابلیت آن به مالکین ابلاغ می گردد.

چنانچه مالک یا مالکین مشاعی اعتراضی به عدم قابلیت افراز و یا صورتجلسه و گواهی افراز داشته باشند می توانند ظرف 10 روز به دادگاه محل وقوع ملک اعتراض نمایند. و در صورت عدم اعتراض و یا اعتراض و قطعیت رای و صدور صورتجلسه افراز، مقدمات پیش نویس سند آماده و النهایه سند مفروزی به نام هر مالک صادر می گردد اما چنانچه گواهی عدم قابلیت افراز در خصوص ملک مورد تقاضا صادر گردد.

فروش املاک مشاعی

مالک می تواند با ارائه درخواست فروش (در قالب دادخواست) به دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای فروش بنماید. دادگاه نیز بدون نیاز به تشریفات رسیدگی و خارج از نوبت در قالب دستور و نه رای به اجرای احکام مربوطه دستور فروش مال را از طریق مزایده خواهد داد.

همانطور که ذکر گردید ماهیت تصمیم دادگاه دستور است و نه رای، لذا دستور فروش قابل تجدید نظرخواهی و یا فرجام خواهی نمی باشد. در مزایده تشکیل شده مالک و یا هر یک از مالکین مشاعی و یا اشخاص ثالث امکان حضور و شرکت در مزایده را خواهند داشت.

لازم به ذکر است که مطابق با قانون مدنی و سایر قوانین خاص در مواردی افراز مال غیرمقول امکان پذیر نیست که عبارتند از :

  • از مالیت افتادن تمام و یا بخشی از مال مورد افراز
  • زمانی که افراز مال و تقسیم آن دربر دارند ضرری برای یک شریک یا تمامی آنها و یا مال مورد افراز باشد
  • در صورتی که در بین شرکا شرط عدم تقسیم مال مورد افراز درج و قید گردیده باشد
  • در قوانین خاص مثل منع تقسیم باغات و اراضی زراعی کمتر از 10 هکتار که تشخیص این امر با هر یک از مراجع ثبت و یا دادگاه صالح خواهد بود.

النهایه اینکه هر یک از مراجع ثبت و یا دادگاه با بکارگیری یکی از روش های ذیل نسبت به تقسیم مال مشاع اقدام و تصمیم مقتضی را اجرایی خواهد نمود :

  • تراضی: توافق و رضایت طرفین در تقسیم مال به عنوان یکی از رایج ترین و اولین روش تقسیم، راهگشاترین شیوه تقسیم است
  • افراز: همانطور که فوقا ذکر شد دادگاه و یا اداره ثبت با افراز مال یعنی جدا نمودن حصه اختصاصی هر شریک از مال مشاعی، نسبت به پایان شراکت و حل اختلاف اقدام لازم را به عمل خواهد آورد.
  • تعدیل: به عنوان یکی از راهکارهای تقسیم غالباً در مواردی که مال قابل افراز به طور مساوی و یا به اندازه حصه و سهم هر یک شریک قابل اجرا نیست صورت خواهد پذیرفت. در این روش معمولاً یک مال مورد شراکت و یا چند مال با ارزش متفاوت و غیرقابل افراز به صورتی به هر مالک داده می شود که سایر بخش های یک مال و یا اموال مشاعی دیگر به لحاظ ارزش با سهمی که به شریک دیگر داده می شود برابر باشد.
  • رَد: در این روش در صورت عدم حصول تراضی و عدم قابلیت افراز و تعدیل نسبت به یک و یا چند مال مشاعی با چندین مالک، یک بخش یا تمام بخش های مال مورد شراکت به یک مالک و شریک داده می شود و بهای مازاد سهمی که وی داده می شود از وی اخذ و به اندازه سهم سایر مالکین و شرکا به آنها داده می شود.
  • فروش: فروش مال از طریق مزایده به هنگامی که هیچ یک از 4 راه فوق اجرایی و عملیاتی نگردد بکار گرفته می شود که در این حالت اشخاص ثالث و یا هر یک یا تمامی شرکا می توانند در مزایده شرکت و مال موضوع مزایده به بالاترین پیشنهاد دهنده قیمت فروخته خواهد شد و پس از وصول ثمن آن سهم هر یک از شرکا از محل بهای فروش مال به آنها پرداخت خواهد گردید.

لازم به ذکر است که قرعه به عنوان یکی از روش ها و ابزارهای اجرایی و اعمال انتخاب یک شریک به عنوان برگزینندۀ مال ابزاری مرسوم و راهگشاست.

 موسسه حقوقی و داوری صلح آوران راستین با دارا بودن سالها تجربه در ارائه خدمات و مشاوره حقوقی در زمینه انواع تقسیم مال بالاخص اموال حاصل از شراکت و یا ترکه متوفی همراه و پشتیبان شما عزیزان خواهد بود.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *