الزام به سند رسمی املاک

الزام به سند رسمی املاک موضوعی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم. یکی از مسائلی که به دنبال معامله یعنی خرید و فروش ملک بسیاری از خریداران با آن مواجه می شوند، این است که بسیاری از فروشندگان به دفترخانه نمی آیند تا سند رسمی انتقال را تنظیم کنند.

این در حالی ست که غالبا فروشندگان درصد بالایی از قیمت ملک را دریافت می کنند و بعضی از آنها به دلایل مختلفی از جمله بالا رفتن ارزش ملک یا عدم توانایی در پرداخت بدهی بانکی و فک کردن رهن، در مواردی که ملک در رهن بانک است، تعهد خود را انجام نمی دهند.

وقتی که فروشنده و خریدار قصد انجام دادن معامله ای را دارند ولی مقدمات لازم برای آن فراهم نشده است، قراردادی منعقد می گردد و در آن هر دو طرف تعهد می کنند تا معامله را بر اساس شرایط مشخص و ظرف مدت زمان معین انجام دهند. این توافق ها شامل ماده ده قانون مدنی می باشد. 

خریدار قبل از اقامه دعوی باید مطمئن شود که ملک که قرار است مورد معامله قرار گیرد در رهن یا در بازداشت نیست، زیرا اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد دادگاه به انتقال آن رای نمی دهد.

در این حالت ابتدا باید ابتدا ملک مورد نظر از سوی دادگاه فک رهن شود. در آخر، هر زمان مالک برخلاف تعهد حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به اسم خریدار امضا می کند.

 

 

همچنین باید این نکته را بیان کنیم که مامور اجرا فقط به آنچه در حجم درج شده عمل می کند و هیچ مسئولیت دیگری ندارد. بنابراین تسلیم و تحویل ملک فروخته شده بعد از صادر شدن حکم الزامی است و دعوایی جداگانه به حساب می آید. 

با انعقاد قرارداد عادی راجع به اموال در خصوص انتقال و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده به خریدار، معمولاً طرفین قرارداد علاوه بر این که درباره یک سری از مسائل توافق می کنند، مواردی را در رابطه با زمان و نحوه تنظیم سند رسمی و امور راجع به آن، مورد تعهد قرار می دهند که گاهی به لحاظ عدم اجرای تعهدات از سوی فروشنده یا خریدار، طرف دیگر ناگزیر به اقامه دعوی می گردد.

اگر این خلف وعده یا بد عهدی از طرف فروشنده باشد موضوع و عنوان دعوی خریدار در این خصوص  الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. 

در اصل، با توجه به اهمیت ویژه این نوع دعاوی، خواهان باید با ظرافت و تدبیر ویژه به اقامه دعوی اقدام کند. طرح این دعوی در محاکم دارای چنان ظرافتی می باشد که گاهی بکارگیری کلمات در جای مناسب یا غیر آن، ممکن است در سرنوشت دعوی اثرگذار باشد.

اگر دادخواست به نحو کامل و صحیح تنظیم نگردد و خواهان به نکته های مهم و اساسی، بالاخص ریزه کاریها و نکته های ظریف و جنبه های قانونی تنظیم آن توجه نکند، ممکن است مطالب درج شده و ثبت شده در دادخواست یا لایحه به وسیله خوانده علیه خواهان مورد استفاده قرار گیرد و حکم به ضرر خواهان صادر شود. 

 

مبنای حقوقی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

در این دعوی باید تراضی طرفین جهت ایجاد رابطه حقوقی نسبت به فروش و خرید مال و تحقق عقد بیع که در بیشتر موارد در قرارداد عادی مشهود شده است را اثبات کند، چنین ادعایی در معارضه با مالکیت طرف دعوی است و چون جدال حقوقی بر ضد مالکیت رسمی طرف دعوی است،

لذا انتقال مالکیت به خریدار مستلزم اثبات صحت و وقوع معامله می باشد، از این رو در اقامه این دعوی باید موارد درج شده در قرارداد و مقررات حاکم بر عقد بیع و نیز مقررات قانونی راجع به قراردادهای عقود و خصوصی، مورد توجه واقع گردد.

در این دعوی باید به دادگاه توضیح داده شود که با انعقاد بیع بین طرفین، معامله ای صورت گرفته که بر اساس آن باید مبیع به خواهان واگذار شود و یا اگر قرارداد تعهد به بیع است باید اظهار شود قرارداد لازم الوفاست و لازمه تكميل عقد بيع علی الخصوص بیع غیرمنقول انجام تشريفات انتقال رسمی و قانونی آن ملک به خریدار می باشد.

لازم به توضیح است که در رابطه با اموال غیر منقول بر اساس با ماده 47 و 48 قانون ثبت و اسناد ثبت کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری می باشد و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم گردد نزد دادگاه و ادارات دولتی فاقد اعتبار هستند. 

 

طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان مالک یا خریدار مال می باشد و خوانده در وهله اول شخصی  می باشد که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی واگذار نموده است.

اگر احتمال دارد که فروشنده نسبت به ملک معامله معارض صورت دهد و یا به دلیل های دیگر مشکل و مسائلی در انتقال سند اتفاق بیفتد، بهتر است ضمن درخواست صادر کردن قرار تامین خواسته یا دستور موقت را نیز از دادگاه تقاضا کند. 

 در شمار زیادی از موارد قرارداد با شخصی غیر از مالک اصلی از جمله پیمانکار منعقد شده است و این نیز باید در ستون خوانده قرار گیرد و به دادرسی دعوت گردد، در غیر این صورت دعوی خواهان رد می شود.

همچنین لازم به ذکر است که  اگر قرارداد با وکیل منعقد شده باشد، وکیل صرفاً واسطه انعقاد عقد می باشد و تعهد ناشی از قرارداد بر عهده موکل است و اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل فاقد وجاهت قانونی است.

در دعوی الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی سهم فرد فوت شده، باید کلیه وراث طرف دعوی قرار بگیرند و استماع دعوی لزوماً نیازی به صدور سند مالکیت به قدرالسهم ، بنام هر یک از ورثه ندارد.

 

مزیت های تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چه می باشد؟

• در مدت زمان کمتری سند به نام خریدار می شود. 
• نیاز به حضور فیزیکی خریدار در دادگاه و در طول مراحل رسیدگی نمی باشد.
• وکیل می تواند خیلی سریع خسارت هایی را که در قرار داد در نظر گرفته شده است از فروشنده طلب کند. 
• اگر ملک مورد نظر در رهن باشد، وکیل می تواند خیلی سریع فک رهن آن را از فروشنده خواستار شود. 
• در صورتی که فروشنده از واگذاری و انتقال در دفترخانه خودداری کند، وکیل می تواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام نماید. 

 

 

سوال های رایج در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی

1. اگر گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد، الزام به تنظیم سند چگونه صورت می گیرد؟ 

بهتر است بدانید که  گرفتن گواهی عدم حضور برای طلب کردن ضرر و زیان و خسارت است نه برای تنظیم سند رسمی. 

2. اگر در قرارداد تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد آیا می توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود؟

ابتدا باید تاریخ دقیق تنظیم سند قید گردد در غیر این صورت می توانید ب تنظیم کردن دادخواست از طریق دادگاه فروشنده را ملزم کنید تا در تاریخ مشخصی سند بزند. 

3. اگر در تاریخی که در قرارداد ذکر شده سند آماده نباشد خریدار باید چیکار کند؟

در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است و خریدار باید دادخواستی برای تنظیم سند از سوی فروشنده را تنظیم کند. 

4. اگر میزان خسارت تاخیر در قرارداد مشخص نشده باشد به خریدار ضرر و زیان تعلق می گیرد؟

در چنین حالتی کارشناس دادگستری مبلغی را برای خسارت و ضرر و زیان تعیین می کند. 

5. اگر فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟

بعد از اینکه فروشنده فوت شود باید دادخواست الزام تنظیم سند از سوی وراث داده شود.

6. آیا در فروش مال غیر هم می توان دادخواست الزام به تنظیم سند را داد؟

خیر. در صورتی که مال متعلق به غیر باشد نمی توان فروشنده را وادار کرد تا سند بزند و معامله باطل می شود. 

7. زمینی که اصلا سند را ندارد را می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

پاسخ بله است. فروشنده ملزم است که تحت هر شرایطی سند را تنظیم نماید و به خریدار واگذار کند در غیر این صورت اگر ملک به صورت سند دار فروخته شود و بعدا معلوم شود که سند ندارد خریدار می تواند معامله را فسخ کند. 

8. آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک برگ باشد؟

پاسخ خیر است. نیازی به تنظیم سند تک برگ نمی باشد و می توان با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام نمود.

 

مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

1. شما به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص را دارید. 
2. بعد از این که از وکیل متخصص وقت حضوری گرفتید، جزییات پرونده را برای وکیل تشریح کنید و اگر مدارکی برای اثبات ادعای خود یا دفاع از خود دارید به وکیل می دهید و وکالت نامه وکیل را امضا می نمایید. 
3. در این مرحله، وکیل دادخواستی را تنظیم می کند که الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می نماید. 

 

مدارک مورد نیاز برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

1. مدارک شناسایی از جمله شناسنامه و کارت ملی

2. ارائه سند و یا قولنامه یا مدرک و توافق های دو طرف قرارداد

طبق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن شفاف شده است، ملزم می دارد بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به واسطه عادت و عرف یا به واسطه قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می باشند.

فروشنده بر اساس عادت و عرف و ماده 22، 46 و ماده 47 قانون ثبت، ملزم است تا سند رسمی را تنظیم کند و قید نشدن آن در سند باعث برائت فروشنده نمی گردد.

از این رو، به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که قانونا و عرفا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم  گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد.

همچنین باید به این نکته توجه داشت که در بعضی  قراردادها چنین شفاف می‌شود که اگر فروشنده منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه  نکند، مبلغ مشخصی را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده می شود که بین پرداخت وجه اجباری و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست نماید یا تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد بین طرفین، تصریح به هر دو تعهد  گردد، یعنی شفاف شود در حالی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای الزام و تعهد به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام پرداخت نماید.

پس دادرس در هنگام بررسی درخواست خواهان تنها به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی می باشد و در صورت نبود چنین تعهدی، به عادت و عرف در منطقه رجوع می نماید.

برای مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نگردیده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا را صادر می نماید. 

 

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی می باشد که طبق قولنامه مطرح می گردد. قولنامه شامل یک تعهد و قول می باشد؛ وقتی فروشنده و خریدار قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز مهیا نباشد، قراردادی منعقد می شود که در آن دو طرف تعهد می نمایند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند.

این توافق‌ها شامل ماده ده قانون مدنی می باشد که بر اساس آن قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف شفاف قانون نباشد، نافذ می باشد. 

اولین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه بدانیم یا سند فروش، تنظیم سند رسمی می باشد؛ موضوع حائز اهمیت این است که سند، اثبات‌کننده وقوع مالکیت و معامله باشد، حال آن که قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی ملک را واگذار نکرده باشد، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص دیگر می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد نمایند.

در شرایط نرمال، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات الزامی ثبت مالکیت را انجام می دهند که این موضوع حائز اهمیت ترین اثر حقوقی قولنامه  می باشد؛ حال سوالی که در اینجا مطرح می گردد، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود خودداری کند، تکلیف چه می شود؟ 

یکی از مشکل ها و مسائلی که به دنبال خرید و فروش ملک گریبان‌ خریداران را می گیرد، اجتناب فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال می باشد. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی قیمت ملک را دریافت کرده است و گاهی به دلیل های مختلفی مانند ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک یعنی فک رهن در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود اجتناب می کنند. 

 

مقدمات طرح دعوا

بعد از تنظیم  کردن قولنامه و عقد قرارداد بیع با مشخص نمودن دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌ گردند که در تاریخ تعیین شده در قولنامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر گردند.

در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود اجتناب کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نگردد، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور را صادر نماید.

در این گواهی قید می‌شود که در تاریخ مشخص شده در قولنامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت قابل قبولی از حضور و ایفای تعهد خود اجتناب کرده است.

در صورتی که در قولنامه، دفترخانه یا تاریخ حضور تعیین نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال کردن اظهارنامه رسمی به وسیله دادگاه، تاریخ و محل حضور را به فروشنده اطلاع بدهد.

در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ  مشخص در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح  مراجعه نماید. 

 

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

• احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی صورت می گیرد. اگر در قولنامه شماره پلاک اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را تصحیح می کند و به انتقال حکم می دهد.
• احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در رابطه با مواردی همچون تلفن استعلام از طریق اداره مخابرت صورت می گیرد. 
• احراز تادیه قسمتی از پیش پرداخت و محاسبه مابقی قیمت و قید آن در حکم: در رابطه با چک طبیعتا استعلام از طریق بانک صورت می گیرد.
• احراز انجام قرارداد و معامله از بررسی اظهارات و اسناد طرفین و شهود: دیدن اصل قولنامه، توجه به دفاع و مدارک طرفین، توجه داشتن به اهلیت طرف ها، توجه داشتن به نحوه تحریر سند عادی و توجه به ماهیت و مفهوم سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرف ها
• شناسایی و احراز هویت خریدار و فروشنده و در صورت فوت شدن آنها، وراث با ملاحظه انحصار وراثت 
• تحقیق و بررسی درباره مورد معامله  و اگر در رهن بانک باشد، احراز و تعیین میزان بدهی و…
• توجه داشتن به هزینه‌های انتقال سند از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه و ضروری به طور معمول برای نقل و انتقال به عهده طرفین می باشد. 
• انجام هر گونه اقدام و بررسی که برای کشف حقیقت ضروری باشد: برای مثال تملک مالکانه بررسی محل برای احراز تصرفات ضروری است. 

دادگاه صالح برای رسیدگی

بر اساس ماده 10، 12 و 26 قانون دادرسی مدنی  باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاه نماید که محل ملک مورد معامله در حوزه آن دادگاه باشد.

زیرا در رابطه با اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال می باشد البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا رسیدن به نتیجه قطعی، بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست نماید تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری واگذار کند. 

 

شیوه اجرای حکم صادره در صورت اجتناب فروشنده

بعد از صادر شدن حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست نماید.  حکم اجرایی به  فروشنده ابلاغ می گردد و اگر وی ظرف مدت ده روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می نماید.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای که معین شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می دارد که بعد از آماده شدن سند، این واحد را آگاه سازد تا نسبت به امضای سند به جای فروشنده اصلی اقدام شود.

در ماده 45  قانون اجرای احکام مدنی نیز به صراحت بر همین امر تاکید شده است و بیان می کند که هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال بنام خریدار نباشد، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید. 

همچنین لازم به ذکر می باشد که مأمور اجرا صرفا به آن چه در حکم درج شده عمل می نماید و در رابطه با موضوع های خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی را بر عهده ندارد.

از این رو، تسلیم مبیع پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه به حساب می آید که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نمی باشد. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا می باشد با احراز مالکیت  دارای تفاوت است.

در این گونه دعاوی  معمولا وکیل خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن می باشد اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید شفاف شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نمی باشد. 

 

مواد قانونی و اصل های مورد استناد

در این رابطه باید به  اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز ماده 10، 190، 191، 222 و 223 قانون مدنی ایران اشاره نمود که به صورت جزیی در زیر آمده است:

1. طبق ماده 10 قانون مدنی قراردادهایی خصوصی نسبت به کسایی که آن را منعقد نموده اند در حالتی که مخالف شفاف و صریح قانون نباشند نافذ می باشد.
2. علاوه بر این، بر اساس ماده 190 این قانون، برای صحت و درستی هر معامله شرایط زیر الزامی می باشد:

• قصد طرفین معامله و رضایت آنها
• اهلیت طرفین معامله 
• موضوع مشخص که مورد معامله است
• مشروع بودن جهت معامله
• بر اساس ماده 191 قانون مدنی، عقد محقق می گردد به قصد انشا به شرط مقرون بودن به آنچه که دلالت بر قصد نماید.
• ماده 219 بیان می کند که عقدهایی که بر اساس قانون صورت گرفته باشند، بین معامله کنندگان و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع می باشد، مگر در حالتی که به رضای طرفین  اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد.
• بر اساس ماده 222 قانون مدنی، در حالتی که به تعهد عمل نشود، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او اتفاق افتاده است، اجازه دهد که خود او عمل را اجرایی کند و فرد متخلف را به تاییدیه مخارج آن محکوم نماید.
• بر اساس ماده 223 قانون مدنی، هر معامله ای که اتفاق افتاده باشد محمول بر صحت می باشد مگر این که فساد آن مشخص گردد.

 

نکته های کاربردی بسیار مهم در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

• در تنظیم دادخواست باید موارد درج شده در قرارداد و مقررات حاکم بر عقد بیع و نیز مقررات قانونی درباره قراردادهای عقود و خصوصی، در نظر گرفته شود. اگر احتمال دارد که فروشنده نسبت به ملک معامله تجاوزی انجام دهد و یا به دلیل های دیگر مسائلی در انتقال سند اتفاق بیفتد، بهتر است ضمن درخواست کردن صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت را نیز از دادگاه تقاضا کنید.
• دادگاه پیش از تصمیم گیری مالکیت یا فروشنده را از اداره ثبت استعلام می کند. اگر ملک مورد معامله جز املاکی باشد که افراز یا تفکیک نشده، باید ضمن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تفکیک یا افراز مورد معامله را از دادگاه تقاضا شود در غیر این صورت دعوی رد می شود چرا که در این حالت حکم دادگاه قابل اجرا نیست و صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله نیز درست نمی باشد و ممکن است با حقوق سایر مالک ها در تعارض قرار بگیرد و با قرارداد طرفین مغایرت داشته باشد.
• گاهی مبیع آپارتمانی می باشد که هنوز پایان کار ساختمان از طرف شهرداری صادر نشده است، در این صورت نیز صرف درخواست تنظیم سند رسمی فایده ای برای خواهان ندارد، چرا که گرفتن صورت مجلس تفکیکی و پایان کار بر تنظیم سند رسمی اولویت دارد و جزء تشریفات و مقدمات انتقال سند رسمی می باشد.  از این رو، خواسته لزوم به گرفتن پایان کار نیز باید به خواسته اصلی دعوی اضافه شود.
• خریدار می تواند به طور همزمان با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست، از تاریخ امتناع از تسلیم مورد معامله، اجرت المثل تصرف، خسارت قراردادی و یا وجه التزام و همچنین سایر خسارات را از فروشنده طلب کند.
• درخواست کردن مطالبه همه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود وکیل) حتما در ستون خواسته ذکر می گردد.
• دعوی انتقال سند رسمی درباره ملک یا مالی که در توقیف یا رهن و بازداشت می باشد تا قبل از فک رهن و رفع توقیف غیر قابل استعمار می باشد. از این رو؛  اگر قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد و توافقی در این رابطه صورت نگرفته باشد یا ملک بعد از تنظیم سند عادی توسط مالک رسمی در رهن قرار گیرد، می توان ضمن دادخواست، لزوم به فک رهن و لزوم به رفع توقیف نیز از دادگاه درخواست گردد. همچنین باید توجه داشت که بعضی از از دادگاه ها ارائه همزمان دو خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن را قبول نمی کنند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و بعد در مورد الزام به تنظیم سند رای می دهند. همچنین لازم به ذکر است که معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در حالتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود و بر اساس ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده بلااثر و باطل است. این موارد شامل دعاوی دیگر می شود و خارج از این بحث است. توجه داشته باشید که در صورت تقدیم خواسته الزام به فک رهن حتماً راهن و مرتهن و در صورت تقدیم خواسته الزام به رفع توقیف حتماً ذینفع را جزء خوانده های دعوی قرار دهید.
• هر چند در بیشتر قراردادهای عادی بیع غیرمنقول، موعد و زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی  می شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد نگران نباشید، همانطور که ذکر شد لازمه تكميل نمودن عقد بیع غير منقول انجام تشريفات قانوني و انتقال رسمی آن به خریدار می باشد و اصل بر فوری بودن این انتقال است، از این رو می توان این امر را از دادگاه درخواست کرد.
• در حالتی که پس از محکوم شدن مالک رسمی به تنظیم سند و صادر کردن اجرائیه بنا به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
• در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی سند، بهتر است که الزام او به انتقال رسمی توابع ملک همانند پارکینگ و انباری نیز درخواست شود.
• اگر خواهان مبایعه نامه سندی و عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین می باشد را در دست خویش نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بین را نیز مطرح کند.
• الزام به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرارداد می باشد. از این رو، اگر خوانده و یا اشخاص ثالث، اصل درستی و اعتبار قرارداد را مورد تجاوز قرار دهند و یا مدعی انحلال آن گردند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می گردد و بعد در صورت احراز صحت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.
• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط در رابطه با املاک ثبت شده است و برای املاک ثبت نشده باید درخواست مالکیت داده شود.