پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر و تخلیه ملک تجاری

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 درباره پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت مقرر داشته است:

(( علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل^[1] در موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید …

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم خواهد داد.))

گفتار اول : تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

مالک می تواند با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی ای که حکایت از اقدام وی برای گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری داشته باشد، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند. در باب این مورد از موارد جواز تخلیه، مطالب ذیل گفتنی است:

اولا – کفایت پروانه ساختمان به عنوان دلیل تخلیه

با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط، موجر برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد. متقابلا مستاجر نیز در برابر چنین دعوایی هیچ دفاعی نمی تواند بکند (جز این که مدعی مجعول بودن پروانه یا گواهی بشود و یا این که به منقضی شدن مدت اعتبار پروانه ساختمانی استناد نماید).

ثانیا – مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان

در عمل شهرداری ها از صدور گواهی خودداری می کنند و موجر ناچار است پروانه ساختمان بگیرد. در این حالت موجر باید به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمانی و طولانی بودن تشریفات دادرسی توجه داشته باشد و بلافاصله پس از تحصیل پروانه اقدام به طرح دعوا کند.

ثالثا – تاثیر قدمت بنا در صدور پروانه ساختمان

قدمت بنای مورد اجاره از نظر اجرای این بند از ماده 15 تاثیری در مقام ندارد^[2] و شهرداری هم – تا این زمان – برای صدور پروانه ساختمان شرطی قائل نشده است و صرف تقاضای مالک برای اصدار آن کافی است.

رابعا – ضمانت اجرای خودداری مالک از شروع ساختمان

اگر مالک ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک، شروع به ساختمان نکند، طبق ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر – به درخواست مستاجر – به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر این که تاخیر شروع ساختمان ناشی از قوه قاهره مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک باشد.

تبصره ماده 16 مذکور مقرر می دارد: در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

گفتار دوم : تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

هرگاه موجر ثابت کند که شخصا برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به عین مستاجره نیازد دارد، محکمه به تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت رای خواهد داد. در مورد این علت تخلیه باید مواردی را مورد توجه قرار دهیم.

اولا – شروط تخلیه به علت نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب و …

جهت پذیرش دعوی مالک، وجود چند شرط لازم است:

• مالکیت شش دانگ عین مستاجره

تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت … ناظر بر صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد، چنان که این معنی از صدر ماده 14 قانون موجر و مستاجر که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم می شود.

همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع.

عبارت بند 2 ماده 15 مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده، دلالت بر همین نظر دارد. به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است، وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان نیاز شخصی بنماید، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان نیاز شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست^[3].

• احراز نیاز واقعی و قطعی

با توجه به منطق و مفهوم شق 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی، صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است به طوری که اگر مالک در آن جا به کار و کسب نپردازد، زندگی اقتصادی و مادی او تامین و اداره نشود.

به عبارت دیگر مالک می بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مورد اجاره نیازمند باشد و اثبات نیاز مشروط به این است که:

اولا: مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل و بالقوه در آن محل باشد.

ثانیا: عدم اشتغال در مورد اجاره موجب وقفه و رکود و زحمت و مضیقه در زندگی او شود. بنابراین ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون طلبی و سودجویی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی شود^[4].

• نیاز شخصی قائم به شخص است

اگر با احراز نیاز مالک حکم تخلیه محل کسب، صادر و آن گاه ملک به دیگری منتقل شود … مالک جدید که نیاز و احتیاج او محرز نیست، نمی تواند به قائم مقامی محکوم له تقاضای اجرائیه کند … زیرا دائر مدار رای صادره نیاز خواهان دعوی به ملک خود بوده است.

بنابراین اگر او ملک خویش را بفروشد، رای دادگاه موضوعا منتفی می شود و جانشین محکوم له نمی تواند از مزایای آن حکم که قائم به شخص مالک سابق بوده، استفاده و درخواست صدور اجرائیه نماید.

گفتار سوم : تخلیه محل کسب برای سکونت

بند 3 ماده 15 سابق الذکر به مالک اجازه می دهد در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی باشد، با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش، آن را در قبال پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تخلیه کند.

در این جا هم مسئله جدی و قطعی بودن نیاز مطرح است و برخلاف شق 2 ماده 15 که صرفا در مورد شخص مالک ممکن است تحقق یابد، حکم ماده به خویشان وی نیز – به شرح مصرح در بند 3 – تسرّی پیدا می کند (این مطلبی است که اغلب باعث اشتباه افراد ناآگاه می شود و دعوی تخلیه محل های کسب را برای استفاده کسبی فرزند یا همسر یا پدر خود مطرح می کنند که البته محکوم به رد است).

این شق از ماده 15 صرفا در مورد محل هایی که بالفعل و در وضع موجود قابلیت سکنی داشته باشد (مثل خانه ها و آپارتمان ها) ممکن است مصداق پیدا کند و این ادعا که مثلا مغازه مورد اجاره را با تغییرات و تعمیراتی می توان به محل سکنی تبدیل کرد، مسموع نخواهد بود.

---

[1]منظور موارد تحقق تخلف است که در همین باب مورد بحث قرار خواهد گرفت.

[2]مجموع نظرهای قضات دادگاه های حقوقی 2، مجموعه چهارم (سال 1367)، ص 27.

[3]مجموعه نظرات مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری، از 1358 به بعد، ص 470.

[4]مجموعه نظرات قضات دادگاه های حقوقی 2، تهران، جلد اول (چاپ دوم)، ص 14.

[av_button_big label=’دریافت مشاوره حقوقی ملکی’ description_pos=’below’ link=’manually,tel:+989121837566′ link_target=” icon_select=’yes-left-icon’ icon=’ue854′ font=’entypo-fontello’ custom_font=” color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ color_hover=’theme-color’ custom_bg_hover=’#444444′ av_uid=’av-9dp6v’ custom_class=” admin_preview_bg=”][/av_button_big]