تقاضای خلع ید و رفع مزاحمت و ممانعت از حق و تصرف عدوانی اراضی و املاک

تقاضای خلع ید

الف) خلع ید: خلع در لغت به معنای “خالی نمودن، گرفتن، محروم کردن از چیزی” و مقصود از ید “تصرف و استیلای فیزیکی” شخص می باشد.

در اصطلاحِ حقوق املاک، مطابق با مشاوره حقوقی وکیل ملکی موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین، تقاضای خلع ید عنوان دعوایی مالی و غیرمنقول است که در آن مالک مال غیرمنقول پس از اثبات مالکیت خود مطابق با شیوه های رایج و مندرج در قوانین جاریه در صدد بهره مندی از عین و منفعت مال خود برمی آید.

در دعوای خلع ید مالک مال غیرمنقول می بایست نخست مالکیت خود را ثابت نماید. طرق اثبات مالکیت در قانون برای انواع اموال اعم از منقول و غیرمنقول متفاوت است.

بنابر مشاوره حقوقی وکیل ملکی موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستی ، مال غیرمنقول مستلزم دارا بودن سند رسمی است در حالیکه در غالب اموال منقول صرف تصرف خود دلیل در مالکیت محسوب می گردد.

سند رسمی مورد نظر برای اموال غیرمنقول می تواند مطابق با مقررات قانون ثبت،سند رسمی مالکیت باشد و یا رای دادگاه، مدعی مالکیت  می تواند با توسل به هر یک از ادله اثبات دعوی، مالکیت خود را تثبیت نماید.

طرح هر یک از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، تنفیذ معامله، دعوای اثبات مالکیت و … که هر یک به نحوی نسبت به شخص و مال با ایجاد رابطه مستقیم حق عینی اصلی که همانا حق مالکیت است، راه گشای خواهان دعوای اثبات مالکیت خواهد بود. چرا که اثبات مالکیت فرع بر تقاضای خلع ید می باشد.

و چنانچه مدعی تقاضای خلع ید نتواند برای اثبات مالکیت خود به سند رسمی مالکیت (برای املاک ثبت شده) و یا رای دادگاه (برای املاک ثبت نشده) استناد نماید دعوی وی به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی محکوم به رَد است. خواسته خواهان در دعوی خلع ید ممانعت از استمرار تصرف خوانده بر مال وی و جلوگیری از انتفاع خوانده است.

لذا چنین دعوایی اولاً مستلزم احراز استیلاء و تصرف خوانده است که با ادله ای همچون استشهادیه، تحقیق محلی و معاینه محلی و کارشناسی و تعیین میزان تصرف و استیلاء قابل احراز و اثبات است.

ثانیاً این تصرف خوانده مستلزم من غیر حق بودن و نامشروع بودن است، یعنی خوانده در این دعوی می بایست فاقد هرگونه دلیلی که حاکی از مالکیت وی و یا اذن و مشروعیت تصرف وی باشد قرار گیرد لذا پر واضح است که منشا چنین دعوایی عضب است نه قرارداد.

لازم به ذکر است که طرفین تقاضای خلع ید می توانند مالک و متصرف نامشروع و یا چندین مالک مشاعی در یک مال باشند. مطابق با مواد 576 و 582 قانون مدنی تصرف هر شریک در مال مشاعی مستلزم اذن سایر شرکاست لذا به موجب نظریه مشورتی 7/8358 مورخ 6/11/77 هر یک از شرکا می توانند خلع ید شرکای دیگر را نسبت به مال مشاع از محکمه تقاضا کنند در نتیجه مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، از کل مال مشاع خلع ید به عمل خواهد آمد نه فقط به اندازه سهم شریک شاکی!

تقاضای خلع ید دعوایی است که معمولاً به همراه متفرعات خود از قبیل قلع و قمع بنا و درخت و اجرت المثل ایام تصرف با رعایت قانون آیین دادرسی مدنی و تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.این دعوا به عنوان دعوای مالی غیرمنقول با پرداخت هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح خواهد بود.

وکیل ملکی موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین با سالها تجربه در حوزه دعاوی ملکی، همراه و پشتیبان شما عزیزان خواهد بود.

تصرف عدوانی

ب) تصرف عدوانی: تصرف عدوانی نهادی است که غالب اشخاصی که املاکشان مورد تصرف و تجاوز قرار گرفته است در پی طرح آن هستند و با مراجعه به مراجع قضایی فارغ از اطلاع در خصوص مبانی، منشا و ادله و شیوه دفاع در این دعاوی پیگیر احقاق حق خود هستند، این در حالیست که بعضاً نهادهای مشابه دیگری همچون دعاوی خلع ید یا ممانعت از حق و مزاحمت وجود دارند که با مبانی و منشا و ادله ای متفاوت، رهگشای احقاق حق چنین مالکانی است.

بدیهی است که طرح دعوی نادرست و یا نا مرتبط با ماوقع و مجرای اصلی قانونی برای چنین مالکانی سبب تضرر بیشتر مالی و زمانی خواهد گردید، در حالیکه با اخذ مشاوره از وکیل ملکی می توان از صرف و اتلاف وقت و هزینه بیشتر جلوگیری نمود. از مهمترین نکاتی که می توان در خصوص دعوی تصرف عدوانی بدان اشاره نمود مدعی و خواهان دعوی است.

در غالب دعاوی حقوقی و کیفری، تنها مالک به عنوان ذی نفع و  ذی سمت می تواند مدعی احقاق حقوق تضییع شده خود گردد در حالیکه دعوی تصرف عدوانی، علاوه بر مالک، خادم، مباشر، کارگر و مستاجر هم که به عنوان متصرف مشروع محسوب می گردند حق طرح چنین دعوایی را خواهند داشت.

دلیل پذیرش چنین دعوایی اثبات سبق تصرف خواهان است لذا به صرف اثبات سبق تصرف خواهان و عدم سبق تصرف خوانده، و عدوانی بودن تصرف وی حکم به رفع تصرف عدوانی در دعوی حقوقی صادر می گردد. در این خصوص باید گفت که خواهان در این دعوی می تواند به هر طریقی سبق تصرف خود را اثبات نماید.

بدیهی است ساده ترین و قطعی ترین دلیل بر اثبات سبق تصرف سند مالکیت است. اما وجود سند مالکیت به نام خواهان خود به تنهایی نمی تواند مثبت سبق تصرف باشد چه آنکه خواهان چنین دعوایی می تواند با ارائه اجاره نامه، استشهادیه و یا رضایت نامه و هرگونه قرارداد و دلیلی که حاکی از مشروعیت تصرف قبلی خواهان بوده و هم اکنون نیز استمرار دارد در برابر تصرف فعلی خوانده با دارا بودن سند مالکیت احقاق حق نماید و یا بالعکس خواهان با سند مالکیت ولی بدون سابقه تصرف در برابر متصرف سابقی که سبق تصرف وی مشروع و قانونی است محکوم به بی حقی گردد.

لذا پر واضح است که در این بین بحث ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت مطرح نیست. همانطور که اخیراً ذکر شد شرط موفقیت خواهان چنین دعوایی این است که تصرف خوانده دعوی اولاً مسبوق به سابقه نباشد، ثانیاً به نحو عدوانی باشد.

مقصود از عدوان، فقدان اذن، رضایت و ذی حق بودن متصرف است. هر یک از اذن و رضایت و حق می تواند بر مبنای هر یک از اعمال و وقایع حقوقی برای متصرف همچون عقد اجاره، وکالت، اذن قبلی، هبه و… ایجاد گردد. بنابراین در صورتیکه خوانده چنین دعوایی که در حال حاضر متصرف ملک است در صورت عدم امکان اثبات مشروعیت و قانونی بودن تصرف فعلی خود، تصرفی عدوانی خواهد داشت.

در چنین حالتی با جمع شرایط و عوامل فوق خواهان می تواند مطابق با ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک(دفتر خدمات الکترونیک قضایی) بدون رعایت تشریفات دادرسی و خارج از نوبت با پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی نسبت به طرح دعوی تصرف عدوانی اقدام و بدون نیاز به انتظار برای قطعیت رای و صدور اجرائیه نسبت به رفع تصرف عدوانی، حکم مقتضی را به نفع خود دریافت نماید.

در کنار چنین مجرایی، مطابق با ماده 690 قانون مجازات اسلامی، تنها مالک با دارا بودن مستندات مالکیت خود می تواند بر علیه متصرف فعلی مال خود اعم از منقول و غیرمنقول شکایت کیفری مطرح و نسبت به احقاق حق خود اقدام مقتضی به عمل آورد.

هر چند که طرح دعوی تصرف عدوانی حقوقی و کیفری واجد یک عنوان هستند اما اولاً در دعوی حقوقی تصرف عدوانی ملاک و مبنای دعوی سبق تصرف خواهان است در حالیکه در دعوی کیفری آنچه مورد پذیرش و رویه عملی مراجع قضاییه کیفری است مالکیت رسمی شاکی است نه سابقه تصرف(هر چند نظر مخالف وجود دارد) ثانیاً در دعوی حقوقی تصرف عدوانی تنها مالک مال غیرمنقول اختیار طرح چنین دعوایی را دارد در حالیکه در دعوی کیفری تصرف عدوانی هم مالک مال منقول، هم مالک مال غیرمنقول با اثبات مالکیت خود می توانند نسبت به مال، علیه متصرف عدوانیه کنونی از مجرای کیفری اقدام مقتضی به عمل آورد، لذا وکیل ملکی موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین با اشراف و تسلط در پرونده ملکی همراه و پشتیبان شما عزیزان خواهد بود.

مزاحمت و ممانعت از حق

ج) مزاحمت و ممانعت از حق: همانطور که از ظاهر اصطلاحی آن پیداست، خواهان سعی بر این دارد که به طور کل و تمام و کمال از عین مال غیرمنقول و منافع آن منتفع گردد اما با مانع و عاملی خارجی رو بروست که این مهم حاصل نمی گردد.

در چنین دعوایی خوانده دعوی بدون آنکه خود مال غیرمنقول متعلق به خواهان را تصرف و از منافع آن بهره مند گردد و یا آنکه مال را از ید خواهان خارج نماید با ایجاد مزاحمت و ممانعت، مانع انتفاع و  بهره برداری خواهان می گردد.

در چنین دعوایی خواهان می بایست بدون نیاز به ارائه ادله ای خاص یا اثبات مالکیت، صرفاً سبق تصرف بدون مزاحمت و ممانعت خود را در گذشته اثبات و ابراز نماید.

همانطور که در نَص ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی پیش بینی گردیده است، خواهان از حق انتفاع و یا ارتفاق خود در ملک دیگری که سابقاً تصرف نیز داشته محروم مانده و هم اکنون رفع مزاحمت و ممانعت از حق خود را تقاضا دارد. بدیهی است در صورتیکه خوانده نتواند مشروعیت و جواز قانونی خود را اثبات نماید محکوم به رفع مزاحمت و ممانعت خواهد گردید.

علاوه بر امکان طرح دعوی حقوقی مزاحمت و ممانعت از حق که مختص اموال غیرمنقول است مطابق با ماده 690 قانون مجازات اسلامی مالک می تواند با ارائه مستندات مالکیت خود، رفع مزاحمت و ممانعت از حق خود را در مرجع کیفری تقاضا نماید و آن مرجع ضمن رسیدگی کیفری و تعیین مجازات مقتضی، حکم به اعاده وضع به حالت سابق و رفع مزاحمت و ممانعت از حق را نیز صادر نماید. با وکیل ملکی موسسه حقوقی و داوری بین المللی صلح آوران راستین با ما همراه باشید.