تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی مالکیت اراضی و املاک

تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی یکی دیگر از موضوعاتی است که ذهن همگان را مشغول کرده است.

بر خلاف تصور عموم هنگامی که سخن از سند به میان می آید ناخودآگاه سند مالکیت ملک و یا خودرو به ذهن همگان متبادر می گردد. در حالیکه سند عبارت است از هر گونه نوشته ای که حداقل دارای یک امضاء و عندالزوم تاریخ باشد. بنابراین حتی دست نوشته ای که در پشت یک کاغذ باطله نوشته و امضاء می گردد سند محسوب می گردد و قابلیت استناد دارد.

بنابراین  در مورد تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی ذکر این نکته لازم و ضروریست که برخلاف تصور برخی افراد نوشته ای که فاقد امضاء باشد به هیچ عنوان سند محسوب نمی گردد حتی اگر به دست خط شخصی باشد که دست نوشته علیه وی ارائه گردیده است.

از دیگر مندرجاتی که در یک سند حائز اهمیت است، تاریخ اسناد است. چنانچه سندی فاقد تاریخ باشد سند محسوب می گردد. اما از آنجا که تاریخ آن منشا اثر و حائز اهمیت است، از طرق دیگری یعنی توسل به سایر ادله اثبات دعوی همچون، اقرار- شهادت- کارشناسی- سوگند و سایر قرائن و امارات قابل تعیین می باشد. تاریخ در اسناد چه به صورت رسمی و چه به صورت عادی در وهله اول تعیین کننده زمان ایجاد یک یا چند تعهد دو یا چند جانبه است.

لذا این مهم باید حاصل گردد که شخص یا اشخاص از چه زمانی ملزم به اعمال حقوق یا تکالیف خود و یا اسقاط آنها هستند، چه به صورت ارادی و چه به صورت غیرارادی و در وهله دوم در خصوص تاریخ اسناد عادی که تنها فی مابین طرفین تنظیم کننده آن و تاریخ اسناد رسمی که هم فی مابین طرفین تنظیم کننده آن، و هم اشخاص ثالث موجد اعتبار است و نیز تعارض و تقابل تاریخ اسناد رسمی در برابر تاریخ اسناد عادی و تقدم سند رسمی به سند عادی، منشا اثر می گردد.

پس از آنکه نوشته ای را سند دانستیم، ذکر این نکته ضروری است که اسناد به دو شکل رسمی و عادی تنظیم می گردند.

اسناد رسمی اسنادی هستند که توسط اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی و یا نزد مامورین دولت در مورد صلاحیت آنها و مطابق با قانون تنظیم شده باشد.

تفاوت اسناد عادی و رسمی

در تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی، چنانچه سندی فاقد هر یک از شرایط مذکور باشد سند عادی محسوب می گردد. از مهمترین آثار تفاوت بین اسناد رسمی و اسناد عادی می توان نخست به تعارض اسناد رسمی و عادی از حیث متن و تاریخ و تقدم اسناد رسمی اشاره نمود.

از دیگر تفاوت های اسناد رسمی و عادی نحوه اجرای آنهاست به این شرح که هر گونه اقدام اجرایی در خصوص اسناد عادی به هنگام اختلاف و استنکاف متعهد سند مستلزم مراجعه به مراجع قضایی و اخذ حکم قضایی است در حالیکه در برخی اسناد رسمی همچون اسناد لازم الاجرا مستقیما با صدور اجرائیه در اداره ثبت نسبت به اجرای سند اقدام می گردد.

از دیگر تفاوت های اسناد رسمی و عادی قابلیت استعلام صحت و اصالت صدور اسناد رسمی نزد مرجع تنظیم کننده آن و عدم وجود چنین قابلیتی در اسناد عادی است.

از دیگر تفاوت های مهم این دو نوع سند می توان به تفاوت در نحوه ایراد به اصالت و صحت این اسناد اشاره نمود چرا که در مراجع قضایی می توان نسبت به سند عادی اظهار انکار و یا تردید و نیز ادعای جعل نمود، در حالیکه نسبت به اسناد رسمی تنها قابلیت ادعای جعل وجود دارد. که این تفاوت خود منشا تفاوت در ایراد و اثبات صحت و اصالت است که شرح بیشتر آن در این مقال نمی گنجد.

گاه ممکن است که سندی اعم از عادی و یا رسمی، اعم از مالی و یا غیرمالی به لحاظ شکی و یا ماهیتی به غلط صادر گردیده و محلی از اعراب ندارد و یا آنکه تعهداتی که برای شخص یا اشخاص ایجاد گردیده است، بلاوجه و بی اعتبار بوده لذا شرط از بین بردن آن ابطال اسناد منشا صدور آن است.

سندی که صادر گردیده و چه به صورت رسمی و چه به صورت عادی تعهدی ایجاد نموده است، گاه ممکن است که به لحاظ شکی و از حیث طرز تنظیم و یا شرایط مقرر قانونی به نحو صحیحی تنظیم نگردیده باشند.

همچون جعلیت در تاریخ و متن و امضاء، عدم رعایت تشریفات قانونی همچون قواعد قانون و آیین نامه های ثبت، و نیز گاه ممکن است که به لحاظ ماهوی و از حیث مبنا و منشا و توافق پایه، اصل حق و تکلیفی که سند بر مبنای آن تنظیم گردیده است، محل ایراد و عدم استحقاق و تحقق باشد همچون:

1- عدم وجود یکی از شرایط اساسی صحت معامله در عمل حقوقی جاری شده که سند بر مبنای آن تنظیم گردیده همچون:

الف) قصد و رضای طرفین: ممکن است عقد و ایقاعی که بر مبنای آنسند تنظیم شده به جهت فقدان عقد طرف یا طرفین به جهت اکراه- اجبار- عدم رضایت- مستی و بی ارادگی- شوخی و تمسخر باطل تلقی گردد.

ب) اهلیت طرفین: ممکن است که طرف یا طرفین ایتاع یا عقودی که سند بر مبنای آن تنظیم گردیده، شخص محجور: اعم از مجنون- صفیر ممیز و یا غیر ممیز باشد که بسته به مورد عمل حقوقی چنین اشخاصی ذاتا و یا به جهت عدم اذن و تنفیذ ولی و قیم باطل تلقی گردد.

ج) معلوم و معین بودن: ممکن است مالی که در عمل حقوقی جاری شده و یا عوض آن که سند بر مبنای آن تنظیم گردیده است، مردد بوده و دقیقا مشخص نباشد که کدام مال مورد نظر است و یا آنکه مقدار و جنس و وصف آن معلوم نگردیده باشد که در هر صورت چنین عمل حقوقی باطل و متعاقباً سند تنظیم شده مربوط به آن، محکوم به بطلان است.

د) مشروعیت جهت معامله: گاهاً ممکن است که هدف از معامله مرتبط با امور غیرشرعی و غیرقانونی بوده که در عمل حقوقی بر آن تصریع گردیده و یا بر مبنای آن چنین عملی جاری گردیده است محکوم به بطلان است. لذا سند تنظیمی متعاقب آن نیز محکوم به بطلان است.

و) گاه ممکن است که اسناد تنظیمی اشتباهاً صادر گردیده باشند که عندالزوم سند تنظیمی می بایست اصلاح و یا ابطال گردد.

ه) گاه ممکن است که اسنادی معارض با یکدیگر صادر گردیده باشند که ناچاراً یکی از آنها می بایست باطل گردد.

ی) گاه ممکن است اسنادی در نتیجه جرایمی همچون کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر و امثالهم تنظیم گردیده باشد که پس از اثبات می بایست در محکمه سند مذبور باطل گردد.

ر) گاهاً برخی از افراد سود جو با سند استفاده از عدم حضور یا آگاهی ملکی با مراجعه به هیت ماده 148.147 ثبت به نام خود، اسناد رسمی مالکیت ملکی را اخذ می نمایند که مالک اصلی می بایست نسبت به اثبات مالکیت و حق خود و ابطال اسناد مذکور اقدام نماید.

ز) بعضاً دیده شده که محتوای سند در برابر تعهداتی بوده که ایفا نگردیده و مفاد آن منوط به تحقق شرط و یا فعلی بوده که محقق نشده و یا اینکه سند تنظیم شده بر مبنای قراردادی است که فسخ یا اقاله شده و یا به هر دلیلی باطل بوده است.

س) گاهاً دیده شده که مالی در جریان معامله مفقودی و یا انتقال مال غیر به شخص ثالث منتقل گردیده و سندی بر مبنای آن تنظیم گردیده است که در حال حاضر مالک اذن و تنفیذی به انتقال نداشته و قاصد بر ابطال سند تنظیم شده مذکور است.

* ابطال چنین سندی می تواند در خصوص اسناد عادی باشد و یا نسبت به اسناد رسمی همچون: سند مالکیت ملک- سند مالکیت خودرو- اسناد لازم الاجرا (اسناد اجرایی)- اسناد رهنی و شرطی- اسناد انتقال اجرایی- شناسنامه- اسناد رسمی عقود و ایقاعات همچون: بیع- اجاره- صلح- وکالت نامه- هبه نامه- اقرار نامه- وصیت نامه و امثالهم- اسناد مالکیت متعارض و سایر اسنادی که طبق قانون در حدود صلاحیت مامورین دولتی تنظیم گردیده است، باشد.

دعاوی ابطال و اعلام بطلان

در ادامه مطالب مذکور چنین اسنادی می توانند در قالب دعاوی ابطال و یا اعلام بطلان سند مطرح گردند اما در هر صورت طرح چنین دعاوی مانع از اجرای این اسناد و ادامه عملیات اجرایی نسبت به آنها نیست. مگر آنکه دادگاه صالح دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی نسبت به این اسناد را صادر و اعلام نماید، که تحقق آن منوط به تاییدیه خسارات احتمالی به میزان عرفاً 20 درصد ارزش کل مال موضوع سند با تشخیص مقام محترم قضایی می باشد.

در تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی، لازم به ذکر است که در این دعاوی نمی توان مال موضوع سند را به عنوان مال موضوع دعوی یا محکوم به احتمالی توقیف و تامین نمود، بلکه تنها دستور موقت توقیف و منع نقل و انتقال آن را می توان درخواست نمود.

لازم به  ذکر است آنچه که در طرح چنین دعوایی حائز اهمیت است، صرف نظر از توسل به ادله و شیوه دفاع، طرح صحیح خواسته ها و تعیین دقیق خواندگان دعوی است. به این شرح که اولاً ابطال، اعلام ابطال و اعلام انحلال یا فسخ و یا اقاله مقوله های متفاوتی هستند، باطل بودن اثر قهقرایی دارد بدین معنا که چنانچه سند یا عملی حقوقی باطل بوده باشد، پس از اثبات مستلزم اعاده وضع به حالت سابق است.

لذا چنانچه مال و یا تعهدی ایفا گردیده می بایست به ید متعهد و مالک آن مسترد گردد و سند تنظیم شده فاقد هرگونه اثر نسبت به گذشته و نیز آینده است. در حالیکه اعلام انحلال اعم از فسخ و یا اقاله دارای اثر بوده و از تاریخ تعیین انحلال نسبت به آینده فاقد اثر خواهد بود.

من جمله مهمترین این آثار منافع مالی است که در جریان عمل حقوقی موضوع اسناد تنظیم شده در اختیار طرف قرار گرفته و این منافع اعم از متصل (مانند تصرف در ملک) و یا منفصل ( مانند میوه درخت) متعلق به شخصی است که به موجب عمل حقوقی مالک عین و یا منافع  یا هر دوی آنها گردیده بود و در حال حاضر ملزم به استرداد آن است.

بنابراین طرح دعوی ابطال یا اعلام بطلان با دعوی اعلام انحلال دو مقوله جداگانه است. اما در خصوص قید عنوان ابطال سند یا اعلام بطلان سند باید گفت که گاه در چنین دعاوی خود سند مورد حمله قرار گرفته و واژه ابطال به کار گرفته می شود، و گاه عمل حقوقی که سند بر مبنای آن تنظیم گردیده مورد هجوم قرار گرفته که استعمال واژه اعلام بطلان، واژه صحیحی برای طرح خواسته است.

چرا که یک عمل حقوقی یا از اساس واقع نگردیده، لذا مستلزم طرح دعوی اعلام بطلان است و یا اینکه چنین عملی واقع گردیده که به جهت تحقق امری در حال حاضر محکوم به انحلال است، که عندالزوم هر یک از دعاوی اعلام فسخ، اقاله و انحلال در ستون خواسته دادخواست قید می گردد.

به نظر نگارنده اقرب به احسن آن است که نخست عمل حقوقی پایه و منشا تنظیم سند به عنوان قسمت اول خواسته همچون اعلام بطلان یا اعلام انحلال عمل حقوقی (قرارداد و …) در ستون دادخواست قید و سپس اعلام بطلان یا ابطال یا اعلام انحلال سند مورد نظر مورد درخواست قرار گیرد.

در ثانی ممکن است پس از عمل حقوقی که باطل بوده و یا منحل گردیده و سند اعم از رسمی و یا عادی برای آن تنظیم گردیده است، معاملات، تعهدات، ایقاعات و به طور کلی اسناد عادی و رسمی متعددی پس از آن تنظیم گردیده باشد همچون اسناد رسمی مالکیت، تقسیم نامه، صورتمجلس تفکیکی و یا معاملات دیگر که در چنین شرایطی خواهان دعوی می بایست عندالزوم ابطال، اعلام بطلان و یا انحلال تمامی آنها را به طرفیت ذی نفعان آن به عنوان خواسته خود مطرح نماید. در غیر اینصورت بدیهی است که دچار تعارض حقوق و اسناد و الزاماً ناچار به طرح دعاوی جداگانه ای خواهد گردید.

من جمله موضوعات مبتلابهی که در این خصوص در مراجع قضایی مطرح است مختص زمانی ست که اولاً: شخصی به موجب سند عادی با تاریخ مقدم ملکی را از مالک آن خریداری نموده و مالک آن مجدداً همان ملک را به موجب سند رسمی با تاریخ موخر به نام خریدار دوم منتقل نموده است.

تکلیف خریدار اول در تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی

حال این سوال مطرح است که تکلیف خریدار اول چیست؟

در چنین حالتی بدیهی است که سند عادی با تاریخ مقدم در برابر سند رسمی با تاریخ موخر قرار گرفته و دادگاه مکلف به تعیین تکلیف است.

هر چند که در این خصوص اختلاف نظری جدی در محاکم قضایی موجود بوده و هنوز رویه ای قطعی و واحد اجرایی نگردیده است.

بدین شرح که گروهی با توجه به موخرالتصویب بودن قانون ثبت نسبت به قانون مدنی و آمره بودن آن مطابق با مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت، تنها مالک رسمی که نام وی به عنوان آخرین مالک در دفتر املاک ثبت گردیده و سند رسمی مالکیت به نام وی تنظیم گردیده است را محق تشخیص داده و مجالی برای استحقاق و اثبات خریدار اول با سند عادی مقدم را در نظر نمی آورند.

اما در تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی رویه غالب و اقرب به احسن به نظر نگارنده چنین است که چنانچه خریدار اول بتواند با تجمیع ادله بالاخص سند عادی با تارخ مقدم و نیز شهادت شهود، معامله خود را اثبات نماید به عنوان مالک در محکمه شناخته خواهد شد.

چرا که اولاً هر چند که ماده 22 قانون ثبت تنها مالک با در دست داشتن سند رسمی را به رسمیت شناخته و از طرفی مطابق با ماده … قانون مدنی تاریخ اسناد رسمی بر خلاف اسناد عادی در برابر ثالث قابل استناد است و مطابق ماده 1309 ق.م اسناد رسمی با شهادت شهود بی اعتبار نمی گردند، اما تاریخ اسناد عادی با شهادت شهود در مقابل اشخاص ثالث قابل اثبات و استناد می گردد.

در ثانی ماده 1309 مطابق با نظریه مورخ: 4/8/95 شورای نگهبان غیر شرعی اعلام و چنانچه شهادت شهود در برابر اسناد رسمی قرار گیرند با توسل به سند عادی با تاریخ مقدم می توان پشتوانه چنین استحقاق و تقدمی را احراز و اثبات نمود.

ثانیاً: چنانچه شخص با سند مالکیت رسمی مالک ملکی گردد و پس از آن شخص دیگری نسبت به همان پلاک سند رسمی مالکیت اخذ نماید، کدام سند معارض و تکلیف کدام یک است که نسبت به احقاق حق و طرح دعوی اقدام نماید؟

واقعیت آن است که در اینجا سند دوم معارض محسوب گردیده و یا مالک دوم مکلف است ظرف دو ماه از نظر هیئت نظارت و یا عندالزوم شورای عالی ثبت طرح دعوی ابطال سند رسمی مالک اول را در دادگاه حقوقی مطرح و گواهی آن را ظرف دو ماه به اداره ثبت محل تحویل نماید.

در غیر اینصورت مالک اول پس از اخذ گواهی عدم طرح دعوی توسط مالک سند دوم مراتب را به اداره ثبت اعلام و آن اداره نسبت به ابطال سند دوم به عنوان معارض اقدام می نماید.